등기부상 본인 여부를 주민등록증으로 확인하고 대리인의 나올 경우 위임장과 인감증명서를 지참했는지를 확인한다. 대부분 본인의 부인이 나오는 경우가 많은데 이 경우에는최소한 권리증은 확인하여야 한다.
① 임차주택의 사용부분을 계약서상에 정확히 표시
② 계약금 및 잔금의 금액 및 지급일정과 임대차기간 명시
③ 임대료 지급방법
④ 전임차인의 퇴거일과 입주일 확인
⑤ 전임차인의 관리비 등 제세공과금 정산 처리
⑥ 시설상태 및 수리여부 확인
⑦ 구조변경 및 원상회복 문제
⑧ 위약 및 계약해재 사항
⑨ 특약사항란은 구체적으로 기입
⑩ 기타 공인중개사를 통하는 경우 수수료 문제 등
2) 권리관계 확인
전세계약 전에 등기부등본 확인은 필수적이다. 하지만 여러 기재내용 가운데 무엇을 중점적으로 보아야 할까?
먼저 등기소에서 등기부등본을 발급받으면 근저당권, 가등기, 압류, 가압류, 가처분 등 권리관계를 철저히 확인해 이같은 내용이 있으면 계약하지않는 것이 좋다. 이런 주택의 경우 전세보증금을 한 푼도 돌려받지 못하고 나갈 수도 있기 때문이다. 만약 근저당권이 설정된 경우 주택 가격에서 선순위 근저당금액을 뺀 금액이 전세금보다 많다면 큰 문제가 되지 않는다. 하지만 주택 값이 폭락할 경우나, 경매 낙찰가액이 주택 값보다 턱없이 적을 경우엔 선순위 근저당권 금액을 제하고 전세보증금을 보전받는 일이 쉽지 않기 때문에 100% 안심할 수는 없다. 또 집 주인이 자주 담보권을 설정한 경우도 훗날 세입자의 안전에 위협이 될 수 있으므로 피하는 것이 좋다. 따라서 웬만해서는 선순위근저당이 설정된 집에 전세를 들지 않는 것이 좋다. 가등기, 가처분이 설정된 집에 전세를 들면 전입신고와 확정일자를 받아도 아무 소용이 없다. 소유권이전청구권가등기는 소유권이 불분명한 상태이며 가등기권자가 언제든지 본등기에 의해 새로운 소유주가 될 수 있고, 기존 소유주와 맺은 전세계약자는 전세금을 보호받을 수 없다. 가처분은 한 주택을 놓고 두 사람이 소유권 분쟁을 벌이고 있을 때 원소유자가 임의로 주택을 처분하지 못하도록 법원에 임시 보전한 상태를 말한다. 이런 상태에서 가처분 등기를 한 사람이 승소할 경우 세입자는 불법 점유자가 돼 강제 퇴거당하는 것은 물론 전세금도 돌려 받지 못할 수도 있어 주의를 요한다.
3) 확정일자 받기
확정일자란 해당동사무소 공무원, 등기소 공무원, 공증인사무소에서 사문서에 기입하는 일자인(印)을 말한다. 그 기입된 일자 현재 해당문서가 존재하고 있다는 것을 증명하는 것이다. 전세계약서에 받는 확정일자는 청구자의 성명과 문서명을 확정일자부에 기입하고 확정일자부의 번호를 계약서에 쓴 후, 확정일자인을 찍고 그 안에 청구한 날의 일자를 기재하는 순서이다. 임대인의 동의없이 임차인 혼자 청구할 수 있으며 전세계약서를 공증받았을 경우는 이미 확정일자를 갖춘 것으로 간주돼 별도로 청구할 필요가 없다. 또 반드시 임차인이 해야 하는 것이 아니며 계약서를 소지한 사람이면 누구나 대신 받을 수 있다. 확정일자인을 동사무소·등기소·공증사무소에서 받을 수 있으며 수수료는 1,000원이다.
4) 대리인과 계약시에는 위임장 요구
대리란 법률행위에 있어 타인, 즉 대리인의 의사표시행위에 의해 본인이 직접적으로 법률효과를 취득하게 되는 제도를 말한다. 이에는 임의대리는 본인의 의사에 기해 대리인이 되는 이며,법정대리는 본인의 의사에 으하지 않고 대리인이 되는 것이다. 미성년자의 친권자,금치산자의 후견인 등이 있다.
무주택 서민들의 주택 이용방법에 있어서 전세 및 월세 계약시의 위법, 부당 계약을 방지하여 무주택 전(월)세입자들의 주거생활의 안정을 보장하기 위하여 제정된 특별법인 "주택임대차 보호법"에 의거 보호 받을 수 있다.
1) 적용 대상 : 주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차 경우
① 사무실, 점포, 공장, 창고 등 비주거용 건물은 제외된다.
② 임대차라 함은 등기하지 않은 전세계약 및 월세 계약을 포함한다.
③ 건물의 일부(50%미만)가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 주거용 부분의 면적이 전체의 절반을 초과하면 전체에 관하여 적용된다.
2) 대항력
주택임대차는 그 등기가 없는 경우에도 주택의 인도(입주)와 주민등록(전입신고)을 마친 때에는 그 다음날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.
제3자에 대하여 효력이 생긴다 함은 임대인 이외의 자에 대하여도 임차인은 그 주택의 임대차관계를 주장할 수 있다는 의미이며 이것은 결국 임대차기간 중 임대주택의 소유자가 변경되는 경우에도 임대인의 지위가 신소유자에게 포괄적으로 승계됨으로써 임차인은 계약기간동안(보증금을 준 경우에는 그 보증금을 반환받을 때까지)그집에서 안정적으로 생활할 수 있다는 것이다.
그러나 주의할 일은 임차인이 입주와 전입신고를 하기 전에 그 집에 이미 저당권등기나 가압류, 압류등기, 가등기 등이 행하여졌고 그 결과로 경매나 가등기에 의한 본등기에 의하여 소유권자가 변경된 경우에는 임차권은 소멸되어 임차인은 신소유권자에 대하여 대항할 수 없다.
따라서 타인의 주택을 임대차하고자 할 때에는 최소한 등기부를 열람하여 저당권설정이나 가등기 여부 등의 권리관계를 확인할 필요가 있다.
3) 임차주택 양수인의 임대인 지위 승계
"임차주택의 양수인"이라 함은 매매, 교환 등 법률행위에 의하여 임차주택의 소유권을 취득한 자는 물론 상속, 공용징수, 판결, 경매 등 법률의 규정에 의하여 임차주택의 소유권을 취득한 자를 말한다. 그러나 여기서 주의하여야 할 점은 임차주택의 양수인이라고 하여 모두 임대인의 지위를 계승하는 것은 아니라는 점이다. 즉, 앞에서도 설명한 바와 같이 임차권보다 선순위인 저당권 또는 가등기 등에 기하여(경매 또는 본등기의 이행방법으로)소유권을 취득한 사람은 그 임차주택의 양수인인 것만은 틀림없으나 임차인은 그들에 대하여 임차권을 주장할 수 없으므로 이들은 "임차주택의 양수인"에 포함시켜서는 아니된다.
임차주택의 양수인이 임대인의 지위를 승계한다는 것은 종전 임대차계약서에서 정하여진 권리와 의무를 모두 이어받는 것으로 임차주택의 소유권 변동후에 발생할 차임청구권이 양수인에게 이전하는 것은 당연하지만 그전에 이미 발생하였으나 아직 지급되지 아니한 차임청구권은 종전 임대인에게 이미 구체적으로 발생하였던 채권이므로 양수인에게 당연히 계승되는 것은 아니라고 보아야 할 것이다. 또한 보증금 또는 전세금반환채무는 임차주택의 반환채무와 동시이행관계에 있으므로 당연히 새로운 양수인이 부담하여야 한다.
4) 임대차 계약기간 : 2년
－ 기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다.
－ 계약기간 만료일에 집주인은 보증금을 돌려줄 의무가 있고 세입자는 비워줄 의무가 있다.
－ 임대차가 종료한 경우에도 세입자가 보증금을 돌려 받을 때까지는 임대차 관계가 계속되는 것으로 본다.
5) 임대료 인상 한도 : 년 5%이내
－ 임대료 인상은 약정보증금 또는 임대료의 1/20의 금액을 초과하지 못한다.
－ 약정 보증금 또는 임대료의 증액이 있는 후 1년 이내는 다시 인상할 수 없다.
6) 우선 변제권
－ 후순위 담보권자나 일반 채권자에 우선하여 보증금을 돌려 받을 수 있는 제도
－ 요건 : 임대차 계약 후 실제 입주하고 주민등록 전입신고, 계약서상 확정일자(해당동사무소, 등기소, 공증인 사무소) 날인
즉, 주택의 임차인은 주택의 인도(입주)와 주민등록(전입신고)을 마치고 임대차계약증서상의 확정일자를 갖추었을 때, 경매 또는 공매시 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.
후순위권리자, 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있을 뿐이므로 임차인이 인도, 주민등록 및 계약서상의 확정일자를 갖추기 전에 설정된 담보물권보다는 우선하지 못한다.
임대차계약서상의 확정일자란 해당동사무소, 등기소, 공증인사무소에서 그 날짜 현재에 임대차계약서가 존재하고 있다는 것을 증명하기 위하여 확정일자부의 번호를 써넣거나 일자인을 찍는 것을 말하며, 확정일자인을 받기 위하여는 임대인의 동의가 필요없다.
임대차계약서의 확정일자는 해당동사무소, 등기소, 공증인사무소에서 일정액의 수수료(통상1,000원)를 납부하면 즉시 받을 수 있으며, 이때 다른권리자와의 우선순위를 결정하는 것은 임대차계약체결일이 아니라 확정일자를 받는날이므로 임차인은 임대차계약체결후 가능한 빠른 시일내에 확정일자를 받는 것이 자신의 권리보호를 위해 필요하다.
순위에 의한 우선변제권이 인정되는 보증금은 그 금액의 범위에 제한이 없으므로 다액의 보증금의 경우에도 그 적용이 있다. 다만, 임차인이 당해 주택의 양수인에게 대항할 수 있는 경우에는 임대차가 종료된 후가 아니면 보증금의 우선변제를 청구하지 못하며 우선변제가 인정되더라도 임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 보증금을 수령할 수 없다.
7) 최우선 변제(2001.9.15 개정)
－ 보증금 일정액을 다른 담보권자 보다 우선하여 변제받을 수 있는 권리
= 보증금이 4,000만원 이하일 때 1,600만원 (수도권정비계획법상과밀억제권)
= 보증금이 3,500만원 이하일 때 1,400만원 (광역시-군지역 및 인천시 제외)
= 보증금이 3,000만원 이하일 때 1,200만원 (기타지역)
- 최우선 변제금액은 주택가액의 1/2을 초과하지 못하며 임차인은 실제 입주하여 있고 적어도 경매신청 등기 이전에 주민등록 전입 신고를 마쳐야 한다.
※ 주의사항 ※
시행령 개정 전에 저당권 등을 취득한 사람에 대하여는 종전의 규정을 적용하게 된다.
따라서 현재는 소액임차인에 해당하더라도 구 시행령 하에서는 소액임차인에 해당하지 않는 경우 구 시행령 하에서 설정된 저당권자에 대하여는 소액임차인의 우선변제권을 행사할 수 없음을 유의하여야 한다.
다른 담보물권자보다 우선변제를 받을 수 있다는 것은 당해 임차주택소유자에 대한 일반채권자는 물론 그 주택위에 선순위저당권 등 담보물권을 가지고 있는 자(임차인보다 선순위로 등기되어 있어도 물론이다)보다도 우선하여 당해주택(대지포함)가액의 2분의 1 범위내에서 보증금의 반환을 받을 수 있다는 것이다.
일정한 범위의 임차인은 일정한 범위의 보증금에 대하여 최우선변제권을 갖게 되지만 그 전액에 대하여 최우선변제권이 인정되는 것이 아니므로 그 전액에 대한 우선변제권을 인정받기 위하여는 임대차계약서에 확정일자인을 받아 두어야만 한다.
※ 수도권정비계획법상 과밀억제권 ※
* 서울특별시
* 인천광역시
[강화군, 옹진군, 중구 운남동·운북동·운서동·중산동·남북동·덕교동·을왕동· 무의동,서구 대곡동· 불노동· 마전동·금곡동·오류동·왕길동·당하동·원당동, 연수구 송도매립지 (인천광역시장이 송도신 시가지 조성을 위해 1990년11월12일 송도앞 공유수면매립공사면허를 받은 지역을 말한다), 남동유치지역을 제외한다.]
* 의정부시
* 구리시
* 남양주시(호평동·평내동·금곡동·일패동·이패동·삼패동·가운동·수석동·지금동 및 도농동에 한한다)
* 하남시 ·고양시 ·수원시 ·성남시 ·안양시 ·부천시 ·광명시 ·과천시 ·의왕시 ·군포시
* 시흥시(반월특수지역을 제외한다)
8) 임차권의 승계
임차인과 사실상의 혼인관계에 있는 자는 민법상 재산상속권이 없으므로 임차인이 상속권자 없이 사망한 경우에는 민법 제1058조의 규정에 따라 당해 주택임차권 및 보증금 등 반환청구권은 국가에 귀속되고 상속권자가 있는 경우에는 그 상속권자가 주택임차권 및 보증금 등 반환청구권을 상속하게 된다.
따라서 사실상의 혼인관계에 있는 자는 임차인의 사망으로 인하여 그 임차주택에서 쫓겨나는 신세가 되고 만다 이러한 불합리를 제거하고 임차인과 사실상의 혼인관계에 있는 자의 주거생활의 안정을 보장하기 위하여 임차인이 상속권자 없이 사망한 경우에는 임차권은 그 주택에서 임차인과 함께 살고 있던 사실상의 혼인관계에 있는 자에게 승계되도록 하고, 한편으로 상속권자가 있는 경우에도 그 상속권자가 임차인과 함께 살고있지 않을 때에는 임차권은 사실상의 혼인관계에 있는 자와 비동거자인 상속권자중 2촌 이내의 친족이 공동으로 승계토록 하고 있다(법 제9조).
"사실상의 혼인관계에 있는 자"라 함은 혼인예식 등 실체상의 혼인절차는 밟았으나 다만 민법 및 호적법에서 정하는 혼인신고 절차만을 밟지 아니한 부부관계에 있는 자를 의미한다.
9) 계약갱신 여부 통지
임대인은 계약의 갱신여부 및 조건의 변경 등에 대한 통지는 계약기간 만료일 6개월~1개월 전까지 통보해야 하고 임차인은 계약기간 만료일 1개월 전까지 통보해야 한다.
10) 묵시적갱신
임대인은 계약기간 만료일 6개월~1개월 전까지 조건변경 등에 대한 계약갱신의 통보가 없는 묵시적 갱신의 경우 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 간주하며 기간을 정하지 않았으면 임차인은 중간 해지 가능
=> 3개월이전 통보(3개월 경과후 효력 발생) : 임차인 ⇒ 임대인
11) 계약서 재작성(보증금 증감 및 기간연장)
① 계약서를 다시 작성하지 않고, 구 계약서 뒷면에 증액한금액 등을 자세히 적어서 각자 날인하고 확정일자를 뒷면에 다시 받는다.
② 계약서를 다시 작성는 경우. 다시 작성한 새 계약서는 확정일자를 다시 받아야 합니다.
이때 증액하기 전에 작성한 구계약서는 절대로 보관하여야 합니다.
구계약서에 받은 확정일자는 당연히 새 계약서의 확정일자 보다 앞서고, 구계약서에 적힌 보증금액은 구계약서에 받은 확정일자가 적용되며, 증액한 금액은 다시 받은 확정일자로 적용이 됩니다.
③ 조건 변경내용이 없으면 그대로 보존
1) 확정일자란
주택임대차보호법 제3조의 2에서 말하는 확정일자란 법원 또는 동사무소 등에서 주택임대차계약을 체결한 날짜를 확인하여 주기 위하여 임대차계약서의 여백에 그 날짜가 찍힌 도장을 찍어주는 바, 이 때 그 날짜를 의미합니다.
2) 확정일자는 어디서 받는가
해당동사무소, 등기소, 공증인사무소에서 받을 수 있다.
※ 주의할 점 ※
확정일자를 받을 계약서는 반드시 원본이어야 하고, 계약서를 분실하여 확정일자를 받은 사실을 증명하기 어려운 경우에는 우선변제권을 행사할 수 없게 될 수 있으므로 계약서를 잘 보관하여야 합니다.
3) 확정일자의 효력
확정일자와 입주 및 전입신고를 마친 주택임차인은 임대주택에 관한 경매절차의 환가 대금에서 자기 확정일자보다 늦은 후 순위 권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제 받을 권리가 있습니다(주택임대차보호법 제3조의 2 제1항).
확정일자순위에 따른 우선 변제적 효력은 주택임대차보호법이 인정하는 특수한 효력이므로 주택이외의 상가에 대하여는 이러한 효력이 인정되지 아니합니다.
이 우선 변제권은 주택의 인도(입주), 주민등록의 전입, 확정일자라는 세가지 요건을 모두 갖추어야 되고 3가지 요건 중 가장 늦은 날을 기준으로 순위가 정해집니다.
주의할 것은 임차인이 입주와 전입신고를 하기 전에 그 집에 이미 저당권등기나 가압류·압류등기, 가등기 등이 행하여졌고, 그 결과로 경매나 가등기에 의한 본등기에 의하여 소유권자가 변경된 경우에는 임차권은 소멸되어 임차인은 신소유자에게 대항할 수 없으므로, 확정일자를 받지 않은 임차인은 소액임차인이 아닌 한 보호 받을 수 없으나, 확정일자를 받아두면 후 순위 담보권자나 일반채권자에 우선하여 배당 받을 수 있습니다.
따라서 확정일자는 임차인에게 우선 변제권을 인정하는 중요한 요건이 되는 반면 그 절차는 간단하고 비용도 거의 들지 않으므로 임차인의 입장에서는 반드시 받아두는 것이 좋습니다.
소액심판 제도란 말 그대로 분쟁 금액이 소액일 경우 사건을 심리한 후 바로 판결을 내리는 제도입니다.
보통 민사소송의 경우 첫 재판이 열리고 판결이 나기까지 약 1달 정도 소요됩니다. 만일 피고가 판결 결과에 불복해 상소할 경우 다시 재판을 열어야 하기 때문에 소송 기간이 6개월 ~ 1년 정도 길어지게 됩니다.
이에 반해 소액사건은 단 1회에 심리와 판결을 모두 끝내도록 정하고 있기 때문에 최소의 시간으로 재판을 끝낼 수 있었습니다. 이런 장점에도 불구하고 임대보증금을 돌려 받지 못한 세입자들이 이 제도를 이용할 수 없었던 것은 소액의 기준이 1,000만원 이하 였기 때문이었습니다. 보증금이 1,000만 원 이하의 전셋집은 물론 월셋집도 흔치 않아 임대차 분쟁의 해결방법으로 등장하지 못했었습니다.
그러나 99년 3월부터 금액에 상관없이 전세분쟁은 소액 심판 제도로 준용돼 임대차 분쟁을 빠르게 해결할 수 있게 되었습니다. 특히 대학가 주변의 원룸, 다가구주택이나 월세 주택의 보증금을 반환 받기에는 더 없이 좋은 방법입니다.
소액심판을 신청하기 위해서는 우선 해당 법원 민사과에 비치돼 있는 소장을 작성한다. 소장에는 원고와 피고의 주소, 소를 제기하는 이유 등을 명시합니다. 소액심판을 신청하는데 드는 비용은 인지대와 송달료. 인지대는 분쟁금액에 따라 다르지만 1,000만 원 미만일 때는 "청구금액 × (5/1000)"이고, 1,000만 원 이상일 때는 "청구금액 × (4.5/1,000) + 5,000원"입니다. 송달료는 원고와 피고가 각각 1인일 경우 2만 2,600원이고 피고가 2명 이상일 경우 한 사람당 1만 1,300원씩 더 부과되며, 작성한 소장에 임대차계약서 사본을 첨부해 해당 지방법원 민사과에 접수하면 됩니다.
소장이 접수된 후 2주에서 1달 정도 지나 원고와 피고에게 재판일이 통보되면, 재판은 단 1회에 끝나는 것이 원칙이기 때문에 첫 재판에서 모든 것이 해결됩니다. 따라서 첨부할 증거자료가 있으면 모든 자료를 처음 잡힌 재판날 제출해야 하고, 만일 피고가 재판에 출석하지 않고, 답변서도 내지 않으면 즉석에서 원고에게 승소판결을 내리게 됩니다. 재판일 대리출석이 가능한데 가족(직계존비속, 배우자, 형제·자매)에 한 합니다.
※ 소액심판 신청시 준비물 ※
- 준비물 : 임대차계약서 사본, 도장, 소장(법원비치)
- 비 용 : 인지대, 송달료(청구금액이 2,000만 원일 때 인지대 9만 5,000원 송달료 2만 2,600원)
2) 민사조정
민사조정이란 분쟁 당사자들의 입장을 충분히 고려해 합리적인 해결 방법을 찾아내는 화해 제도입니다.
서로의 양보와 타협만이 조정을 성립시킬 수 있으므로 조정 과정에서 이해 당사자들의 충분한 의사 소통은 필수적인 요소이며, 바로 이것이 민사조정의 가장 큰 장점입니다.
소송의 경우 소장에 명시한 청구원인과 증거자료를 토대로 승패를 가름할 뿐이지만 조정의 과정을 거치면 보다 실질적이고 다양한 해결책이 제출될 수 있기 때문입니다.
또한 민사조정은 재판상 화해 같은 효력이 있어 쌍방의 동의 하에 조정안이 성립된 후 어느 한 쪽이 이행이지 않을 때는 강제집행할 수 있습니다.
먼저 임차주택 주소지의 관할 법원이나 지방법원 지원에 가서 민사조정 신청서를 작성합니다.
신청서는 법원(지원)의 민사과에 비치돼 있으며 신청서에는 사건명, 신청인 주소, 피신청인 주소, 신청취지, 신청원인 등을 명시하면 됩니다. 접수는 법원 접수실에서 하면 되는데 신청서 양식이 간단하므로 즉석에서 작성하고, 바로 신청할 수 있다.
신청서에는 분쟁 금액의 1/1,000에 해당하는 인지를 붙여야 하고, 송달료로 3만 3,600원을 지불해야 합니다.
반환 받고자 하는 보증금이 5,000만 원이라면 총 8만 3,600원의 비용이 드는 셈. 접수시 임대차 계약서 등의 증거 자료 사본 2부도 함께 제출해야 합니다.
민사조정의 신청은 우편으로도 할 수 있으며, 민사조정 신청서와, 증빙서류 사본 2통, 인지 등을 첨부해 해당 법원으로 발송하면 됩니다. 이때 송달료는 조흥은행에 납부해야 하며 그 납부영수증도 함께 우송해야 합니다.
소송은 어디까지나 제일 마지막에 선택해야 하는 방법이다.
모든 분쟁을 해결할 수 있는 가장 최선의 방법은 "화해와 타협"임을 잊으면 안 됩니다.
특히 IMF 이후 폭증하는 전세금 분쟁은 더더욱 그렇다. 세입자도 집주인도 이같은 "비상사태"를 예측하지 못했기 때문에 서로의 상황에 대한 이해와 배려는 분쟁 해결의 가장 중요한 열쇠가 됩니다.
그러나 집주인이 해결책을 찾으려하지 않고, 자신의 입장만 내세운다면 결국 세입자가 보증금을 돌려받기 위해 취할 수 있는 방법은 소송밖에 없습니다.
우선 소장을 작성합니다.
소장은 법원에 비치돼 있고, 소장에 들어가는 항목만 제대로 갖추면 본인이 소장 양식을 만들어도 무방합니다.
소장을 구성하는 항목은 사건명, 원고와 피고의 주소, 청구취지, 청구 원인 등이다. 소장에는 인지를 부착해야 하는데 인지액 산출방식은 아래와 같습니다.
소장 접수시에는 청구 원인을 증명할 수 있는 증빙서류(임대차계약서, 영수증, 손해액 청구시 입증가능한 내용증명서 등)를 함께 제출해야 하며 각각 3부씩 필요합니다.
따라서 소장을 3장 작성하거나, 원본을 작성한 후 2부를 복사해야 합니다.
소장 접수시 제출해야 할 것은 소장 원본과 부본, 증빙서류 각 1부이고, 소장 1장과 증빙서류 2부는 원고가 소지합니다.
이중 각 증빙서류 1부는 "서증목록"으로 첫 기일에 피고에게 전해진다.
소장을 접수할 때 송달료도 함께 납부해야 하는데 소송금액별 송달료는 아래의 표와 같습니다.
소장의 작성과 접수는 본인 외에 법무사나 변호사가 대신할 수도 있습니다.
보통 임대보증금 반환 소송은 증거가 명확하고, 논란의 소지가 적어 변호사를 선임하지 않는 경우가 많으며, 재판에서 변론이 필요하지 않다면 변호사보다는 수수료가 상대적으로 적게 드는 법무사에게 의뢰하는 것이 좋습니다.
※ 민사조정 신청시 준비물 ※
- 준비물 : 임대차계약서 사본 2통, 도장, 민사조정 신청서(법원 비치)
- 비 용 : 인지 대, 송달 료(분쟁금액이 5,000만 원일 때 인지대 5만 원, 송달료 3만 3,600원)
민사조정 신청서를 접수하고 약 2주 정도 지나면 법원에서는 분쟁 당사자에게 조정기일을 통보합니다.
조정은 신청인과 피신청인이 모두 출석한 상황에서 진행이 됩니다.
이때 조정 담당 판사의 허가를 얻으면 친족이나 사무원 등을 보조인으로 동반할 수 있으며 조정은 조정 담당 판사 및 조정위원회가 주관하며 법정이 아닌 조정실에서 비공개로 열리기 때문에 편안하고 자유로운 분위기에서 의견을 개진할 수 있습니다.
신청인과 피신청인의 동의 속에 조정안이 성립되면, 조정안은 판결문과 같은 효력을 갖습니다.
즉, 어느 한 쪽이 조정안대로 이행하지 않았을 경우 강제집행에 들어갈 수 있습니다.
만일 피신청인이 조정에 불참하거나, 조정 과정에서 합의가 이뤄지지 않을 경우에는 조정이 무산됩니다.
그러나 이런 경우 판사가 강제조정결정을 내릴 수도 있습니다.
담당 판사가 강제조정결정을 내리는 경우는 "조정을 진행하는 과정에서 가장 최선의 해결책이라고 보여지는데 한 쪽의 아집으로 조정안이 성립되지 않을 때", "피신청인이 불참을 했는데 신청인의 청구원인이 정확하다고 판단 될 때" 등입니다.
이때 신청인이나 피신청인이 강제조정결정에 대해 결정서를 송달 받은 날로부터 2주일 이내에 이의 신청이 없으면 그 내용대로 조정이 성립된 것과 동일한 효력이 있습니다.
조정이 성립되지 아니한 때에는 자동적으로 소송으로 넘겨져 소송절차에 의하여 심리·판단됩니다.
이때 인지는 조정 수수료의 차액만 붙이면 됩니다.
3) 지급명령신청
① 지급명령신청제도란
지급명령신청제도는 임차인에게 소액심판제도와 동일한 효과를 부여하면서도 수수료가 1/2로 저렴하고 간이한 서면심리절차에 의하여 이루어져 법원에 출석할 필요가 없으며 임차인의 지급명령 신청만에 의하여 이루어지는 약식의 분쟁해결 절차로서 판사가 서면심리로 2∼3주안에 지급명령을 내려 임대인(채무자)에게 송달한다.
만일 임대인이 이의신청을 하지 않아 지급명령이 확정되면 임차인은 확정된 지급명령에 기하여 강제집행을 신청하여 신속하게 임차보증금을 받을 수 있다.
② 신청방법
지급명령신청서와 함께 내용증명우편,임대계약서사본 등 증빙서류를 첨부하여 통상의 소송절차와는 달리 청구금액의 많고 적음에 관계없이 채무자의 주소지,사무소 또는 영업소 소재지,근무지를 관할하는 지방법원,지방법원지원,시·군법원에 제출하면 된다.
③ 참고사항
만일 임대인(채무자)이 지급명령에 대하여 이의신청을 하면 보통의 소송으로 전환되는 잠정적 분쟁해결 절차의 구조를 가지고 있으며 최초 지급명령을 신청할 때에 소의 제기가 있는 것으로 보게 된다. 따라서 임대인이 이의신청을 하여 정식소송절차로 이행될 가능성이 높은 경우에는 바로 민사소송을 제기하는 편이 나을 수도 있다.
1) 임차권 등기명령이란
임대차기간이 종료했음에도 불구하고 보증금을 반환 받지 못한 임차인이 다른 곳으로 이사 가거나 주민등록을 전출하면 종전의 대항력과 우선변제권을 상실하게 되어 임차주택이 경매에 들어갈 경우 보증금을 반환 받는 것이 어려운 점을 해소하고자 도입한 제도임
임차권등기를 해두면 임차인은 기간이 만료된 뒤 보증금을 돌려 받지 못한 채 이사를 가거나 주민등록을 옮기더라도 이미 갖고 있던 임차인으로서의 권리를 계속적으로 유지할 수 있게 되어 배당과정에 참가하는데 지장이 없게 되었다.
만일 대항력 또는 우선변제권이 없었다면 등기한 시점부터 대항력 또는 우선변제권을 취득한다.
※ 임차권 등기명령 신청절차 및 구비서류 ※
- 신 청 : 임차권등기명령을 신청하려면 관할구청과 등기소 및 동사무소에서 준비서류를 발급 받아, 임차주택 소재지를 관할하는 지방법원 또는 지방법원지원, 시·군 법원에 접수
- 구비서류 : 임차권등기명령신청서, 임대차계약서 사본, 건물등기부등본, 주민등록등본, 주민등록증, 건물의 일부 임차시 임차공간 도면
임차권등기명령이 신청되면 법원은 먼저 서면심리방식에 의하여 임차권등기명령의 발령여부를 심리하여 그 신청이 이유 있다고 인정되면 임대인에게 고지한 후 임차권등기명령을 발령한다.
이후 법원은 임차주택의 소재지를 관할하는 등기소에 재판서등본을 첨부하여 임차권등기를 촉탁하고 등기소에서는 건물등기부에 임차권등기를 기입하게 되는데, 임차권등기 명령을 신청한 임차인은 반드시 등기소에서 임차권등기가 되었는지 직접 확인한 후 이사를 하여야 대항력을 보장 받을 수 있다.
신청 후 임차권등기가 종료되기 까지는 약 2주일정도 소요된다.
※ 임차권등기 이용시 고려사항 ※
- 보증금을 돌려 받지 않고도 이사 갈 주택을 마련할 수 있을 만큼 경제적 여유가 있을 때만 이용 가능
- 임차권등기를 하면 새로운 임차인을 구하기가 어려워져 보증금을 반환받기가 어려울 수 있다.
(임차권등기가 된 주택을 임차한 임차인은 소액보증금 중 일정액 최우선 변제권을 인정 받을 수 없고, 또 소액임차인이 아니더라도 임차권등기가 된 주택을 임차할 사람을 구하기는 쉽지 않을 것이기 때문이다.)
- 미등기 주택이나 무허가 주택은 임차권등기를 할 수 없다.
2) 주택임차권등기명령신청서 작성요령
- 신청인란 : 성명은 한글로, 주민등록번호와 주소 및 전화번호를 정확히 기재한다.
- 피신청인란 : 성명 또는 명칭, 주소 또는 사무소 소재지를 기재한다.
- 신청취지란 : 임대차계약일자와 임차보증금액, 점유개시일자, 확정일자를 받은 날을 기재한다.
- 신청이유란 : 임차권등기명령이 타당한지 판단하는데 중요하므로 이유를 간결하고 구체적으로 기입한다.
- 공란이 부족할 경우 신청이유란에 '별지와 같다'라고 기재하고 별도의 용지에 날짜 순서대로 기재한 다음 신청서와 함께 첨부 하도록 한다.
