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[경매가이드]
◈ 경매부동산 권리분석 및 유의사항
첫째, 현재 법원에 경매로 나오고 있는 물건중에는 감정평가금액이 상당히 과대 평가된 경우가 많으므로, 응찰시에 충분한 시세조사 후 판단하여 응해야 한다.
둘째, 유치권문제이다. 유치권이란 남의 물건을 점유한 자가 그 점유물로 인하여 발생한 채권의 변제를 받을 때까지 그 물건을 유치할 수 있는 권리이다. 이러한 유치권은 부동산에서도 존재하는데 대표적인 경우가 신축건물에 있어서 발생한다. 건축업자가 건물을 신축하고 그 대금을 받지 못하여 건물에 대하여 점유하여 유치하고 있을 경우 이 건물을 낙찰받은 낙찰자는 유치권자로 부터 건물을 명도받기 위하여 공사대금을 지급해야 하는 문제에 봉착한다. 이러한 유치권은 등기부상에 나와 있지 않고 법원물건명세에도 나타나 있지 않은 경우가 있으므로 신축건물이 있는 경우 경매에 참여하는 사람들의 상당한 주의를 요한다.
셋째, 토지 별도등기가 있는 경우이다. 대지지분이 미등기된 아파트의 경우 감정가격에 대지가격이 포함되어 있으면 향후 대지권에 대한 소유권을 넘겨받을수 있으나 그렇지 않은 경우에는 대지지분 소유자에게 아파트를 시가로 매도해야 하는 경우가 발생할 수 있다. 아니면 대지지분 소유자로부터 매수를 해야 한다.
넷째, 근저당권의 실체문제이다. 실제로는 존재하지 않는 근저당이었으나 근저당이 있는 줄알고 응찰, 근저당뒤의 권리가 앞순위의 근저당으로 전부 말소될 것으로 알았으나 실제는 있지 아니한 근저당이었을 경우 저당금액이 없는 채무에 의한 대항력이 있는 임차인 또는 가등기권리자가 있을 경우 낙찰자는 이러한 권리를 인수하게 되는 경우도 있다. 따라서 이러한 경우를 대비해 당일 법원경매시에 채권계산서 및 배당요구 또는 근저당이 설정된 금융기관 등에 확인하는 것이 필요하다.
다섯째, 선순위 저당권의 대위변제 문제이다. 선순위저당권 뒤에 있는 임차인은 소멸주의원칙에 따라 경매로 인하여 소멸되며 배당에서 해결된다. 그러나 배당에서 본인의 임차금액을 다 받지 못할 것을 안 임차인이 경락자가 잔금을 납부하기 전까지 앞순위의 근저당을 채무자를 대신하여 갚게 되면 당연히 소멸되어 경락인과 관계없을 것으로 알았던 대항력없는 임차인이 앞순위의 근저당이 말소됨에 따라 임대차보호법상의 대항력있는 임차인이 되어 경락인이 임차금액을 인수하게 되는 경우가 있다.
여섯째, 법에서 정한 또는 관습상 법정지상권 문제이다. 경매에 의하여 부동산을 취득하게
될 때 소유권등기가 되어있지 아니한 상태에서도 물권처럼 인정되는 권리가 있는데 그중 하나가 분묘기지권이고 다른 하나가 법정지상권이다. 이러한 권리는 등기를 하지 않고도 인정되는 물권으로서 경매로 부동산을 매수하고자 할 경우 이러한 법정지상권이 있는 부동산을 취득하게 되면 소유권행사에 상당한 제한이 있게 되므로 입찰시 이러한 법정지상권이 성립되는지 여부를 확인하는 것이 필요하다.
◈ 배 당
1. 배당요구 신청기간 및 신청서류
(1) 신청기간
배당요구는 압류효력 발생, 즉 경매개시결정시부터 낙찰기일까지 할 수 있다. 다만, 낙찰허가 결정이 확정된 후 재경매하는 경우는 재경매의 낙찰기일이 배당요구 기간이 되며, 항고에 의해 허가 결정이 취소된 뒤 신경매로 진행될 때는 신경매의 낙찰기일까지 배당요구 기간이 된다.
(2) 신청서류 및 제출
각 채권자는 신청서에 배당요구의 원인과 배당요구 금액 등을 기재하고 인지를 붙여 이해관계인 수만큼 제출해야 한다. 첨부서류로는 가압류권자는 등기부등본과 가압류 결정정본, 주택임대차보호법 적용대상자는 임대차계약서, 주민등록등본이며, 근로기준법에 의한 근로채권자는 관할세무서의 근로소득원천징수서류 등이다.
각 채권자는 계산서 미제출로 인한 피해를 보지 않기 위해 낙찰기일까지 채권의 원금, 이자, 비용, 기타 부대채권의 계산서를 법원에 제출하여야 한다.
채권자가 낙찰기일까지 계산서를 제출하지 않을 때 법원은 경매신청서, 배당요구신청서, 등기부등본, 기타 집행기록의 서류와 증명에 의해 채권액을 계산한다.
이 경우 채권자는 낙찰기일 후에 법원이 계산한 채권액을 보충할 수 없다. 즉, 법원이 계산근거로 사용한 서류나 증거에 잘못이 있거나 채권액이 실제보다 소액으로 계산되는 경우에도 채권액의 증액 및 보완이 불가능하다.
담보물권과 각종 법률에 의해 우선순위를 정한 채권은 민법, 상법, 세법, 민사특별법 등 법률에 따라 배당의 우선순위가 정해진다. 배당요구한 일반채권자는 채권발생의 선후에 상관없이 평등한 채권금액 비율로 배당을 받는다.
2. 배당원칙 및 순위
(1) 배당원칙(물권과 채권의 순위관계)
물권은 채권에 우선한다. 단, 확정일자 있는 임차권은 물권으로 취급한다.
1) 물권 상호간의 순위관계
저당권, 전세권, 질권, 가등기담보권 등의 상호간 권리의 우선순위는 설정일, 즉 등기의 선후에 의한다.
2) 물권과 가압류한 채권과의 순위관계
물권설정 후 가압류한 자의 권리는 당연히 물권이 선순위이며, 가압류한 목적물에 그 후 물권을 설정한 자와의 권리관계는 동순위로 취급되어 채권액 금액의 비율로 안분비례 배당을 받는다.
채권이 선순위라도 후순위 물권과 안분배당하는 채권자 평등주의가 적용된다.
3) 국세와 지방세 : 법정기일, 과세기준일, 저당권설정일을 비교하여 순위를 결정한다.
4) 담보가등기 : '가등기담보등에관한법률'에 의하여 저당권으로 취급한다.
5) 대항력(주택의 인도와 전입신고)과 확정일자를 갖춘 임차인 : 다음 세가지 구비요건 중에서 최종적으로 요건을 갖춘 날과 저당권 설정일을 비교하여 우선순위를 정한다.
① 최종적으로 요건을 갖춘 것이 확정일자이고 그 확정일자일이 저당권 설정일과 같은 날이면 동순위가 되어 안분배당된다.
② 한편, 최종적으로 요건을 갖춘 것이 전입신고이고 전입신고일과 저당권 설정일이 같으면 전입신고는 그 익일(다음날)부터 대항력을 갖추게 되므로 결국 저당권이 앞서게 된다.
(2) 배당의 순위
1) 0순위(비용)
① 경매비용
·경매신청인이 경매신청서 등에 첨부한 인지대
·등기부등본, 공과증명 등 각종 첨부서류 발급비용
·경매절차 진행상 서류의 송달료
·경매신청등기의 등기촉탁의 비용, 경매절차 진행비용
·부동산 감정평가 수수료
·집행관의 집행수수료(경매수수료, 현황조사수수료, 유찰수수료)
② 경매목적 부동산에 투입한 필요비와 유익비 : 저당권설정등기후에 목적 부동산의 소유권, 지상권, 전세권, 대항력있는 임차권을 취득한 제3취득자가 그 부동산의 보존·개량을 위하여 필요비 또는 유익비를 지출한 때에는 저당물의 경매대가에서 우선상환을 받을 수 있다.
필요비 또는 유익비를 지출한 제3자는 경매법원에 대하여 필요비에 관해서는 지출한 비용을, 유익비에 대해서는 부동산가격이 증가한 현존액을 증명하여 상환청구하여야 한다.
2) 1순위
① 소액임차보증금 중 일정액 : 경매신청등기 전에 주민등록전입과 주택인도를 받은 소액임차인
② 근로기준법에 의한 임금 : 최종 3월분 임금과 퇴직금 및 재해보상금 등
3) 2순위(당해세)
당해 재산에 대하여 부과된 국세인 토지초과이득세(현재 폐지됨), 상속세, 증여세 등
4) 3순위 : 당해세 이외의 조세 중 저당권, 전세권 등의 설정보다 앞선 조세채권
5) 4순위(담보채권, 확정일자 있는 임차권)
저당권, 전세권, 담보가등기 등 담보채권으로 이들 상호간에는 등기의 선후에 의한다. 임대차보증금은 대항력과 확정일자를 모두 만족한 상태에서 선후에 의한다.
6) 5순위(일반임금채권) : 최종 3개월분 임금을 제외한 기타 임금채권
7) 6순위 : 저당권, 전세권 등의 설정보다 늦은 조세채권
8) 7순위 : 의료보험료, 산업재해보상보험료, 국민연금보험료
9) 8순위 : 일반채권
3. 배당의 실시
배당기일에 각 채권자의 배당표 원안에 대한 동의, 이의 및 이의에 대한 반대진술과정과 추후 배당이의의 소 등에 의해서 확정된 전부, 또는 일부 확정시 그 일부에 대하여 배당을 실시한다. 배당기일에 출석하지않은 채권자의 배당금은 공탁한다.
(1) 배당이 실시되는 채권
1) 배당기일에 채권자로부터 이의신청이 없는 채권
2) 채권자의 불출석으로 배당표에 동의한 것으로 인정되는 채권
3) 배당표에 이의신청이 있었으나 승낙 또는 합의에 의해 배당표를 정정한 경우의 채권
4) 배당기일에 이의가 있어 당일 완결되지 않은 경우의 이의없는 부분만의 채권
(2) 공탁된 배당금의 수령
공탁된 배당금은 구비서류를 지급위탁서 및 증명서, 교부청구서를 법원에 제출해야 수령할 수 있다. 법원은 지급위탁서는 공탁소에, 지급증명서는 배당채권자에 교부한다. 배당받을 채권자는 지급증명서를 공탁소에 제출하고 배당된 공탁금을 수령한다.
4. 배당의 의의
배당이란 목적부동사의 경매절차로 인한 매각대금으로써 채권자의 채권 변제에 충당하는 절차이다. 낙찰대금이 각 채권자를 만족시키지 못할 때 권리의 우선순위에 따라 매각대금을 배분한다.
법원은 각 채권자의 채권을 모두 만족시키고 잔액이 있으면 채무자에게 교부하지만, 대부분 불충분하기 때문에 법원은 민법, 상법과 특별법 등에 의하여 각 채권자에게 그 우선순위에 따라 배당한다.
권리분석시에 각 채권자들이 얼마씩 배당받는가를 아는 것은 임차인 명도의 난이도를 파악할 수 있다는 측면에서 매우 중요하다.
다시 말해, 배당분석을 통해 강제집행비용이나 이사비 등 명도비용을 미리 예상하고 자금계획을 세울 수 있을 뿐 아니라 낙찰로 인해 낙찰자에게 인수되는 인수금 등을 사전에 파악하여 입찰시기나 입찰가액에 대한 기준을 세울 수 있기 때문이다.
5. 배당절차
(1) 배당 전 절차
1) 채권자에게 최고 : 각 채권자에게 채권계산서를 제출을 최고한다.
2) 배당표 초안작성 : 집행법원은 배당표에 매각대금, 각 채권자의 원금, 이자, 비용, 배당의 순위와 비율 등을 기재한다.
3) 기일지정 및 소환
낙찰인이 낙찰대금을 지급하면 법원은 배당기일을 직권으로 정하고 법원은 이해관계인과 배당을 요구한 채권자를 소환하여야 한다. 집행관이나 제3채무자로부터 사유신고서의 제출이 있으면 집행법원은 채권자의 신청을 기다리지 않고 배당표에 관한 진술 및 배당실시를 위하여 기일을 지정하고 각 채권자 및 채무자를 소환한다.
4) 배당기일의 송달 : 배당표 초안은 각 채권자 및 채무자들이 열람 할 수 있게 하기 위하여 3일 전에 법원에 비치한다.
5) 배당표의 확정 : 배당기일에 이해관계인과 배당을 요구하는 채권자에게 초안을 제시하여 진술을 들은 후 배당표를 확정한다. 기일에 출석하지 않고 이의신청도 하지 않는 채권자는 배당표 원안대로 배당을 실시하는 데 동의하는 것으로 간주한다.
(2) 배당에 대한 이의
배당기일에 출석한 채권자는 각 채권자의 채권 또는 그 채권의 순위에 대하여 구술 또는 서면에 의하여 이의를 신청할 수 있다. 출석한 각 채권자는 자기의 이해에 관해 다른 채권자에 대하여 상기 내용의 이의를 신청할 수 있다.
1) 배당기일에 처리
이의신청에 관련된 이해관계인은 제기된 이의에 대하여 반대진술이 필요한 경우 작성된 배당표를 재작성해야 한다. 배당기일에도 이의가 완결되지 않는 경우에는 이의 없는 부분에 한하여 부분배당을 한다.
2) 이의가 완결되지 않는 경우
기일에 이의가 완결되지 않는 경우 이의 있는 채권자의 배당액은 공탁되므로 그 한도 내에서 이의는 배당절차를 정지시키게 된다.
이의가 완결되지 않은 이의신청권자는 그 이의를 완결하기 위해 배당이의의 소를 제기하고 배당기일로부터 7일 이내에 제출한 소제기증명원을 담당계에 제출한다. 그러나 7일 경과한 이후에는 이의를 무시하고 배당이 실시된다.
3) 배당이의의 소
배당이의에 대한 소는 배당법원에 해야 하고 이의신청을 한 배당기일로부터 7일 이내에 해야한다. 판결의 결과에 따라 원고승소 판결을 확정한 경우에는 확정판결 증명을 제출하면 배당법원이 그 판결주문의 취지에 따라 새로운 배당표준액이나 새로운 배당표준액이나 새로운 배당표를 작성하여 배당을 실시한다.
원고패소나 소를 취하한 것으로 간주하는 경우에는 원고패소의 확정판결증명 또는 취하로 간주하는 증명이 있으면 배당법원은 이전 배당표에 근거하여 배당을 실시한다.
6. 채권자의 배당요구
(1) 당연히 배당되는 채권자
1) 경매신청채권자
2) 중복경매신청으로 이중압류채권자가 된 채권자
3) 경매신청등기 전에 등기한 저당권, 전세권에 의해 낙찰로 인해 소멸되는 권리
4) 경매신청등기 전에 등기한 가압류채권자
5) 교부청구, 압류한 국세·지방세·채권자 : 배당요구 없이 당연히 배당되지만 배당전에 채권신고는 해야한다.
(2) 배당요구를 해야 배당이 되는 채권자
1) 절대적 우선변제청구권이 있는 채권자
주택임대차보호법에 의한 최우선변제권이 있는 소액보증금 중 일정액에 해당하는 채권 또는 근로기준법에 의한 근로채권 중 최종 3개월붙 임금과 최종 3년간의 퇴직금, 재해보상금 채권
2) 상대적 우선변제청구권이 있는 채권자
주택임대차보호법에 의하여 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차채권
3) 가등기권리자
4) 경매신청등기 전에 근저당권을 설정하였으나 채권최고액을 초과하는 채권에 대해서도 배당받고자 하는 근저당권자
5) 일반채권자
6) 집행력 있는 정본을 가진 채권자
법원의 판결문, 인낙, 화해, 조정조서, 공증채권문서 등의 채무명의에 집행문이 부여된 채무명의정본을 가진 채권자
7) 경매신청등기 후에 가압류한 채권자, 저당권, 전세권을 설정한 채권자
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