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1. 물권이 채권에 우선하는 것이 원칙
물권은 성립시기에 관계없이 항상 채권에 우선하는 것이 원칙이다. 주택의 임차인은 집주인(임대인)과의 관계에서, 별도로 전세권등기나 임차권등기를 하지 않은 상태라면, 임대차보증금 반환청구권을 갖는 채권자에 불과하기에 임대주택의 주인이 매매로 바뀌거나(소우권 이전=물권), 경매로 인하여 소유자가 바뀌는 경우에(소유권 이전=물권)는 임차인은 전 주인(임대인)에 대하여 갖고 있는 임대차관계의 채권으로써 새로운 물권자인 매수인에게 대항할 수 없는 결과가 된다{매매(물권)}는 임대차(채권)를 깨트린다.
물권과 채권의 이러한 우선적 효력으로 인하여 과거 서민의 주택세입자들이 집주인이 바뀌는 과정에서 자신의 보증금을 새로운 집주인에게 주장하지 못하게 되어 보증금을 다 뜯기게 됨으로써 주거생활의 안전과 재산권이 위협받은 일들이 빈번히 발생하곤 해 왔다.
2. 예외(주택임대차보호법)
앞에서 살펴본 서민들의 임대보증금에 대한 불안감을 해소시키기 위하여 특별한 보호책이 필요하게 된 것은 당연한 일이다. 여기서 주택임대보호법이 등장하게 되는 것이다.
주택임대차보호법 제3조 제2항에 의하면, 임차주택이 매매·상속 등으로 인하여 소유자가 바뀐 경우라도 새로운 소유자는 전 소유자(임대인)의 지위(임대차관계에 대한 권리·의무)를 승계한 것으로 본다고 규정하여 물권이 채권에 항상 우선한다는 원칙에 대한 예외를 인정하여 주택 임차인들을 보호하고 있다.
따라서 이제는 더이상 부도덕한 집주인으로 인하여 서민들이 자신의 전세금을 날리는 일은 없게 되었다.
여기서 주의할 것은 위와 같은 보호책은 경매의 경우에 있어서는 약간 차이가 있다는 것이다. 자신이 세들어 살던 집이 경매에 부쳐진 경우에 보호받을 수 있는 임차인은 저당권 등의 말소기준권리의 등기날짜보다 앞선 날짜로 전입신고된 대항력 있는 세입자만 해당된다.
그렇지 않은 후순위의 세입자들은 확정일자를 부여받은 경우에 기타의 담보물권 등의 권리와의 관계에서 자기의 확정일자의 순서에 의하여 후순위권리자들에게 우선변제력을 주장하여 배당을 받을 수 있을 뿐이다.
위와 같은 물권우선주의의 예외로서의 주택임대차보호법도 그 보호대상이 주거용 건물에 한정되어 있으므로 주거용건물이 아닌 상가 등은 여전이 매매(=소유권이전=물권 변동)는 임대차(=채권)를 깨뜨린다.는 명제가 통용되어 매매로 새로운 상가의 주인과 새로운 임대계약을 체결하든지 아니면 상가를 비워주어야 한다.
상가경매에 있어서 상가 임차인들은 전세권을 설정해 놓지 않은 이상, 낙찰자에게 더이상 임차관계를 주장할 수 없고, 상가를 비워주든지 아니면 낙찰자와 새로운 임대차계약을 다시 하든지 해야하는 이유가 여기에 있다.
3. 채권 상호간의 효력
저당권 등 물권 상호간에는 시간적으로 앞선 것이 우선한다. 하지만 채권 상호간에 있어서는 그 성립시기와 관계없이 모든 채권은 항상 동등한 순위를 갖게 된다.
이것을 '채권자 평등의 원칙'이라고 한다. 이러한 채권자 평등의 원칙의 결과 경매의 경우에 물권자들 상호간이나 물권과 채권자들 상호간에는 배당에 있어서 흡수 배당을 하게 되나, 채권 상호간에는 자기 채권액에 비례해서 낙찰대금을 안분하여 배당받게 된다. |
