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| (1) 적용대상 |
1) 대상건물
상가건물(법 제3조제1항의 규정에 의한 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다(법 제2조 제1항 전단)
법 제3조제1항에서는 "사업자등록"의 범위를 부가가치세법 제5조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조의 규정에 의한 사업자등록 모두로 규정하고 있다.
따라서 상가건물의 임차인이더라도 비영리사업(예 : 동창회사무실 등)을 위한 임차인은 이 법을 적용받지 못한다는 것에 대해서는 다른 의견이 있을 수 없으나, 상기 부가가치세법 등에서 정한 사업자등록 대상인 사업은 우리가 일반적으로 "상가건물"의 사용자로 인식하고 있는 도·소매 및 소비자용품수리업이나 음식점 영업 등뿐만 아니라 농업이나 광업, 제조업도 포함된다.
결국 상가건물임대차보호법의 대상건물은 건축물대장등에 상업용도의 건물로 등록되어 있는 건물뿐만 아니라, 개인의 거주 주택이나 공업용 건물 등 통상적인 의미의 비상업용 건물도 사업자등록의 대상이 되는 용도로 임대차 계약이 성립되고, 사실상 그 용도로 사용되고 있으며, 사업자등록이 되어 있다면 이법의 보호대상 건물에 포함되는 것으로 해석해야 할 것이다(이 부분에 대해서는 다른 의견이 있을 수 있다).
현행 소득세법이나 부가가치세법, 법인세법에서의 사업자등록대상은 개인(외국인) 뿐만 아니라 법인도 포함하고 있다. 따라서 현행 주택임대차보호법의 경우에는 법인은 적용대상에서 제외되고 있으나, 상가건물임대차보호법은 법인인 임차인을 적용대상에서 배제하는 것으로 볼 수 없을 것이다.
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2) 적용대상 보증금
이 법은 대통령령이 정하는 보증 금액을 초과하는 임대차에 대하여는 적용하지 아니한다.
(법 제2조제1항단서)
제2조 제1항 단서의 규정에 의한 보증금액을 정함에 있어서는 당해 지역의 경제여건 및 임대차 목적물의 규모 등을 감안하여 지역별로 구분하여 규정하되, 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 그 차임액에 은행법에 의한 금융기관의 대출금리 등을 감안하여 대통령령이 정하는 비율을 곱하여 환산한 금액을 포함하여야 한다(법 제2조제2항)
"대통령령이 정하는 보증금액"이라 함은 다음 각 호의 구분에 의한 금액을 말한다(영 제2조제1항).
1. 서울특별시 : 2억 4천만원
2. 수도권정비계획법에 의한 수도권중 과밀억제권역 : 1억 9천만원
3. 광역시(군지역과 인천광역시지역을 제외한다) : 1억 5천만원
4. 그 밖의 지역 : 1억 4천만원
법 제2조제2항의 규정에 의하여 보증금 외에 차임이 있는 경우의 차임액은 월 단위의 차임액으로 하며(영 제2조제2항), 법 제2조제2항에서 "대통령령이 정하는 비율"이라 함은 1분의 100을 말한다. 예를 들어 보증금 5천만원에 월세(차임)가 100만원인 경우 보증금은 다음과 같이 계산된다.
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※ 보증금 계산법 ※
[보증금 5천만원 + (월세 100만원 × 100) = 1억 5천만원]
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3) 적용대상 임대차계약
이 법은 2002년 11월 1일 후 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용한다(법 부칙 제1조). 다만, 제3조(대항력), 제5조(우선변제권) 및 제14조(최우선변제권)의 규정은 이 법 시행당시 존속중인 임대차에 대하여도 이를 적용하되, 이 법 시행 전에 물권을 취득한 제3자에 대하여는 그 효력이 없다(법 부칙 제2조).
따라서 이 법 시행 이전에 보호대상 임대차계약을 체결한 자는 2002년 11월 1일 이후에 세무서에서 사업자등록증을 마치고 임대차계약서에 확정일자인을 받을 경우, 대항력과 우선변제권 및 최우선변제권을 인정받을 수 있을 것이며, 만약 2002년 11월 1일 이후에 묵시의 갱신이 된 임차인의 경우에는 묵시의 갱신이 된 날부터 이 법 전체를 적용받는 임차인으로 보아야 할 것이다.
다만 임대차계약서에 확정일자인을 받아 대항력과 우선변제권이 발생하더라도, 확정일자인을 받기 이전의 권리자에게는 이런 권리를 주장하지 못하며, 2002년 11월 1일 이전에 물권을 취득한 권리자에게는 최우선변제권도 주장하지 못할 것이다. 라. 미등기전세에의 준용
이 법은 목적건물의 등기하지 아니한 전세계약에 관하여 이를 준용한다. 이 경우 "전세금"은 "임대차의 보증금"으로 본다(법 제17조)
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4) 일시사용을 위한 임대차의 적용 배제
이 법은 일시사용을 위한 임대차임이 명백한 경우에는 이를 적용하지 아니한다(법 제16조)
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(2) 임대차기간 |
1) 임대차기간의 최소연한
기간의 정함이 없거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다(법 제9조 제1항)
따라서 1년 미만으로 임대차계약을 체결한 경우 임차인은 임의대로 1년이나 계약에서 정한 기간 중 한 가지를 선택하여 유효한 임대차기간으로 주장할 수 있을 것이다.
또한, 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차 관계는 존속하는 것으로 본다(법 제9조제2항).
따라서 1년의 임대차기간이 종료되었으나 임대인이 보증금을 반환하기 이전이라면 정당한 임차권에 의거하여 해당 상가건물을 사용·수익할 수 있는 것으로 보아야 하며, 이런 경우 종전에 정한 월세는 임차인이 부담해야 할 것이다.
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2) 임차인의 계약갱신 요구권
임대인은 임차인이 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 행하는 계약갱신 요구에 대하여 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못한다. 다만, 다음에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다(법 제10조 제1항)
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1. 임차인이 3기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 허위 또는 기타 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 쌍방 합의하에 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 일부 또는 전부를 전대한 경우
5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의 또는 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 목적 건물의 점유 회복이 필요한 경우
8. 기타 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 존속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
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다만 상기 사유가 있다고 해서 임대인이 계약기간 중에 임차인에 대하여 계약을 해약할 수 있는 것은 아니며, 상기 사유 중 한 가지 사유가 있을 경우에는 임대차계약 기간이 종료되는 시점에서 임차인의 계약갱신의 청구에 대하여 거절할 수 있을 뿐임을 유의해야 할 것이다.
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※ 현행 민법상 임대차기간중 임대인이 계약을 해제할 수 있는 경우 ※
① 임차인이 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대한 경우(민법 제629조제2항)
② 임차인이 파산선고를 받은 경우(민법 제637조제1항)
③ 건물 기타 공작물의 임대차의 경우 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때
(민법 제640조)
이 경우 임대차계약해지의 경우에는 임대인의 최고절차가 필요 없다.
(대법원 1962.10.11. 62다496)
④ 임차인이 계약 또는 그 목적물의 성질에 의하여 정하여진 용법으로 이를 사용, 수익하지 않은 경우(민법 제610조제3항)
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3) 계약갱신요구권의 최장기간
임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서만 행사할 수 있다(법 제10조제2항).
이 규정의 취지는 선량한 임차인이 해당 상가건물에서 특별한 사정이 없는 한 5년간 영업을 할 수 있도록 보장하기 위한 것으로, 만약 이 법 시행 이전에 이미 5년간 임대차계약을 유지하고 있던 상가임차인이라면, 이미 5년간 임대차 관계를 유지하였으므로 추가로 계약갱신요구권이 인정되지 않는 것으로 보아야 할 것이다(이에 대해서는 다른 의견이 있을 수 있음을 유의해야 한다)
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4) 계약의 갱신
임대인이 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지의 기간 내에 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건의 변경에 대한 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 정함이 없는 것으로 본다(법 제10조제4항). 임대차의 존속기간이 점함이 없을 경우 임차인은 언제든지 임대인에 대하여 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 그 통고를 받은 날로부터 3월이 경과하면 그 효력이 발생한다(법 제10조제5항).
주택임대차보호법과는 달리 상가건물임대차보호법에서는 임차인의 갱신거절 시한을 명시하고 있지 않다. 따라서 임차인은 계약이 종료되기 이전까지 계약갱신을 거절통지를 할 경우 계약종료일에 임대차계약이 종료된다고 보아야 할 것이며, 이미 계약종료일 이후에 갱신거절통지를 할 경우에는 통지를 한 날부터 3개월이 경과한 날에 계약이 종료된 것으로 보아야 할 것이다.
임대인은 반드시 임대차기간 만료 전 6월부터 1월 이내에 갱신거절의 통지나 조건변경의 통지를 해야 하며, 이 기간 중에 이런 통지를 하더라도, 임차인이 동 기간이내에 계약갱신요구권을 행사할 경우 계약갱신요구권의 제한사유(법 제10조제1항 각호의 1에 해당하는 사유)가 없는 한 임대인의 임차인의 계약갱신요구권에 대항하지 못할 것이다.
또한 임차인이 계약갱신요구권의 제한사유에 해당할 경우에도 임대인이 상기 기간 이내에 갱신거절의 통지나 조건변경의 통지를 하지 않을 경우, 임대차계약은 묵시적으로 갱신되는 것으로 보아야 할 것이다.
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(3) 대항력 |
1) 대항력 발생요건
임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법 제5조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조의 규정에 의한 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다(법 제3조제1항).
다음과 같은 경우에 사업자 등록을 한 것으로 간주함에 유의할 것
가. 특별소비세법 제21조의 규정에 의하여 개업 신고를 한 경우(부가가치세법시행령 제13조의2)
나. 교통세법 제18조의 규정에 의하여 개업 신고를 한 경우(부가가치세법시행령 제13조의2)
다. 법인세법 제109조의 규정에 의한 법인설립신고를 한 경우(법인세법 제111조제3항)
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2) 대항력의 범위
임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다(법 제3조제2항).
이때 양수인의 범위는 그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다고 규정하고 있으므로 임차건물의 매수인뿐만 아니라 상속, 증여, 경매 등을 원인으로 소유권을 취득한 자도 포함되는 것으로 판단된다.
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3) 대항력의 행사
임차권은 임차건물에 대하여 민사집행법에 의한 경매가 행하여진 경우에는 그 임차건물의 경락에 의하여 소멸한다. 다만, 보증금이 전액 변제되지 아니한 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다(법 제8조)
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(4) 우선변제권 |
1) 우선변제권의 보장
제3조제1항의 대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인은 민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매시 임차건물(임대인 소유의 대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다(법 제5조제2항)
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2) 우선변제권 시행 요건
임차인은 임차건물을 양수인에게 인도하지 아니하면 제2항의 규정에 의한 보증금을 수령할 수 없다(법 제5조제3항).
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3) 임차인의 경매에 대한 특례
임차인이 임차건물에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결 그 밖에 이에 준하는 집행권원에 기한 경매를 신청하는 경우에는 민사집행법 제41조의 규정에 불구하고 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다(법 제5조제1항)
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4) 우선변제의 범위
대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인은 민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매시 임차건물(임대인 소유의 대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.
이 경우 임차인은 건물에 대한 경매신청의 등기 전에 대항요건을 갖추어야 한다.
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| 구분 |
우선변제를 받을
임차인의 범위 |
우선변제를 받을
보증금의 범위
(영 제7조제1항) |
| 서울특별시 |
4,500만원 |
1,350만원 |
수도권정비계획법에 의한수도권 중
과밀억제권역(서울특별시 제외) |
3,900만원 |
1,170만원 |
광역시
(군지역과 인천광역시 지역을 제외함) |
3,000만원 |
900만원 |
| 그 밖의 지역 |
2,500만원 |
750만원 |
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우선변제를 받을 임차인의 범위는 보증금과 차임이 있는 경우 월세금액에 100을 곱한 금액을 전세보증금에 합해 나온 환산임대보증금이 다음 각 호의 구분에 의한 금액 이하인 경우 적용대상이 된다.
- 임차인의 보증금 중 일정액이 상가건물의 가액의 3분의 1을 초과하는 경우에는 상가건물의 가액의 3분의 1에 해당하는 금액에 한하여 우선변제권이 있다.
- 하나의 상가건물에 임차인이 2인 이상이고, 그 각 보증금 중 일정액의 합산액이 상가건물의 가액의 3분의 1을 초과하는 경우에는 그 각 보증금 중 일정액의 합산액에 대한 각 임차인의 보증금 중 일정액의 비율로 그 상가건물의 가액의 3분의 1에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 보증금 중 일정액으로 본다.
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상기 규정에서는 보증금의 범위를 "법 제2조제2항의 규정에 의하여 환산한 금액의 합계"로 보고 있으므로, 보증금과 월세가 있는 상가건물임대차의 경우에는 월세에 100을 곱하여 환산할 금액과 보증금을 포함하여 최우선변제 대상인지 여부를 판단해야 할 것이다(이점은 주택임대차보호법과 차이가 있음을 유의해야 한다).
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예1) 서울특별시에 소재한 상가건물을 보증금 1,000만원에 월세 35만원으로 임대차인 경우
{1,000 + (35 × 100)} = 4,500만원으로 최우선변제권의 대상이 될 수 있음
예2) 반면에, 보증금 3,000만원에 월세 20만원으로 임대차한 경우
{3,000 + (20 × 100)} = 5,000만원으로 환산되어 최우선변제권의 대상이 안됨
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5) 최우선변제권
임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 건물에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조제1항의 요건(대항력 발생요건)을 갖추어야 한다(법 제14조제1항).
우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 임대건물가액(임대인 소유의 대지 가액을 포함한다)의 3분의 1의 범위 안에서 당해 지역의 경제여건, 보증금 및 차임 등을 고려하여 대통령령으로 정한다(법 제14조제3항)
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(5) 기 타 |
1) 임대차관계 조사요청권
건물의 임대차에 이해관계가 있는 자는 건물의 소재지 관할 세무서장에게 다음 각호의 사항의 열람 또는 제공을 요청할 수 있다. 이때 관할 세무서장은 정당한 사유 없이 이를 거부할 수 없다(법 제4조제1항).
1. 임대인·임차인의 성명, 주소, 주민등록번호(임대인·임차인이 법인 또는 법인 아닌 단체인 경우에는 법인명
또는 단체명, 대표자, 법인등록번호, 본점·사업장소재지)
2. 건물의 소재지, 임대차 목적물 및 면적
3. 사업자등록 신청일
4. 사업자등록 신청일 당시의 보증금 및 차임, 임대차기간
5. 임대차계약서상의 확정일자를 받은 날
6. 임대차계약이 변경 또는 갱신된 경우에는 변경된 일자, 보증금 및 차임, 임대차기간, 새로운 확정일자를 받은 날
7. 그 밖에 대통령령이 정하는 사항
법 제4조제1항제7호에서 "그 밖에 대통령령이 정하는 사항"이라 함은 임대차의 목적이 건물의 일부분인 경우 그 부분의 도면을 말한다(영 제3조제4항).
상가건물의 임대차에 이해관계가 있는 자는 법 제4조제1항의 규정에 의하여 등록사항 등의 열람 또는 제공을 요청하는 때에는 별지 제1호서식에 의한 요청서에 이해관계가 있는 자임을 입증할 수 있는 서류를 첨부하여 당해 건물의 소재지를 관할하는 세무서장에게 제출하여야 한다(영 제3조제1항).
법 제4조제1항의 규정에 의한 등록사항 등의 열람 또는 제공은 사업자등록신청서·사업자등록정정신고서 및 그 첨부서류와 확정일자를 기재한 장부 중 열람을 요청한 사항을 열람하게 하거나, 별지 제2호서식에 의한 현황서나 건물도면의 등본을 교부하는 방법에 의한다(영 제3조제2항).
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2) 임차권등기명령
임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인은 임차건물의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다(법 제6조).
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3) 임차료 증감 청구권
차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금 그 밖에 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못하며(법 제11조 제1항), 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 이를 하지 못한다(법 제11조 제2항).
법 제11조제1항의 규정에 의한 차임 또는 보증금의 증액청구는 청구당시의 차임 또는 보증금의 100분의 12의 금액을 초과하지 못한다(영 제4조).
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4) 월차임 전환시 산정율의 제한
보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 은행법에 의한 금융기관에서 적용하는 대출금리 및 당해 지역의 경제여건 등을 감안하여 대통령령이 정하는 비율을 곱한 월차임의 범위를 초과할 수 없다(법 제12조).
법 제12조에서 "대통령령이 정하는 비율"이라 함은 연 1할5푼을 말한다(영 제5조).
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5) 전대차의 준용
계약갱신요구권, 차임 등의 증감청구권, 월차임 전환시 산정율의 제한규정은 전대인과 전차인의 전대차관계에 적용하고, 임대인의 동의를 받고 전대차계약을 체결한 전차인은 임대인의 계약갱신요구권 행사기간 범위 내에서 임차인을 대위하여 임대인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 있다(법 제13조).
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6) 강행규정
이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다(법 제15조)
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※ 수도권정비계획법상 과밀억제권 ※
[수도권정비계획법시행령 별표1](2002.6.25 기준) - 수도권정비계획법시행령 제9조
* 서울특별시
* 인천광역시
[강화군, 옹진군, 중구 운남동·운북동·운서동·중산동·남북동·덕교동·을왕동· 무의동,서구 대곡동·불노동· 마전동·금곡동·오류동·왕길동·당하동·원당동, 연수구 송도매립지 (인천광역시장이 송도신 시가지 조성을 위해 1990년11월12일 송도앞 공유수면매립공사면허를 받은 지역을 말한다), 남동유치지역을 제외한다.]
* 의정부시
* 구리시
* 남양주시(호평동·평내동·금곡동·일패동·이패동·삼패동·가운동·수석동·지금동 및 도농동에 한한다)
* 하남시 ·고양시 ·수원시 ·성남시 ·안양시 ·부천시 ·광명시 ·과천시 ·의왕시 ·군포시
* 시흥시(반월특수지역을 제외한다)
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| (1) 사업가능 여부 확인 |
점포사업을 시작할 경우 하고 싶은 업종을 본인 마음대로 결정할 수 있는 것은 아니다.
일정한 업종에 대해서는 인허가를 받도록 되어 있기 때문에 하고자 하는 업종의 인허가 여부문제에 대해 관할관청에 직접 가서 확인하고 인허가에 필요한 서류, 기간 등의 절차를 미리미리 챙겨서 준비해야만 한다.
무허가건물일 경우는 등기부가 없어 영업허가를 받기 어려울 수 있으므로 유의해야 하며 특정업종이라면 도시계획이나 건물용도에 비추어 불법 용도변경으로 점포사용이 제한될 수 있으므로 관할구청에 확인할 필요가 있다.
비싼 비용으로 상가를 계약하고 많은 비용을 들여 인테리어를 해 놓은 뒤에 그 업종으로 영업을 할 수 없다면 영업상의 손해가 막대하므로 계약 이전에 미리 사업가능 여부를 반드시 확인해야 한다.
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| (2) 업종변경 금지 약정여부를 확인 |
일반적으로 아파트단지 내 상가나 큰 대규모 상가에서는 그 점포에서 할 수 있는 업종이 제한돼 있는 경우가 많기 때문에 점포를 물려주는 전임차인이나 임대인의 말만 믿고 업종을 변경해서는 안된다. 따라서 반드시 상가관리소나 상가번영회 등에 가서 그 점포에서 할 수 있는 업종이 무엇인지, 그 상가에 업종변경 금지약정이 적용되는지를 확인해야 한다.
일정한 업종을 정해놓고 나머지 업종의 입점을 제한하는 업종변경금지약정을 상가소유자나 입점자들이 규정해 놓았을 경우 그 효력은 절대적이다.
특히 최초에 업종을 특정해 분양받은 경우라면 점포 소유자가 계속해서 바뀌거나 입점자가 변경됐어도 업종을 무단으로 변경해서 영업을 할 수는 없다.
미래의 점포소유자와 입점자에게도 업종변경금지 효력이 미치기 때문이다.
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| (3) 임대료, 권리금의 적합성여부를 판단 |
상가의 임대료와 월세는 단순히 시세가 얼마에 형성돼 있거나 주인이 제시하는 금액에 임차인을 맞출 것이 아니라 점포의 입지지역과 형태 등을 확인하고 점포 주변의 전반적인 환경과 노후상태, 점포 앞 통행인구 등을 자세히 조사해 주인이 제시하는 임대료, 권리금 등의 임대차 계약조건과 영업을 통해 얻을 수 있는 수익 등이 적합할지의 여부를 따져서 판단해야 한다.
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| (4) 가압류, 가처분 등 권리관계 확인 |
점포를 얻을 때에는 그 점포의 등기부등본을 발급받아 가압류나 가처분, 가등기 등의 권리관계를 확인해야 한다. 임대인의 채무, 도산 등으로 임차점포가 경매될 경우에는 상가보증금에 있어서 큰 손실을 보게 될 수 있다. 따라서 가압류나 가처분, 또는 가등기가 되어 있다는 것은 그 점포주인에 대해 법적인 절차를 밟으려는 사람이 미리 법적인 조치를 취해 놓은 것이므로 거의 대부분이 곧바로 민사소송에 휘말리게 된다. 따라서 가급적 이런 점포들은 피하는 것이 좋다.
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| (1) 등기부등본 확인 |
임차인이 실제 확인한 본 점포의 위치와 계약서에 기재할 부동산의 표시가 일치하는지, 또 계약서상의 부동산표시와 등기부상의 부동산표시가 일치하는지를 반드시 확인한다.
임차할 부분은 계약서에 특정해야 하는데 부동산등기부상의 점포호수를 정확히 표시하여야 하고 면적도 건축물관리대장으로 확인하는 것이 좋다.
한 건물에 여러 점포가 있을 경우, 실제 임차한 점포의 표시와 등기부상의 표시 및 임대차계약서상의 표시가 동일하지 않은 경우에는 임차보증금반환청구나 임차권등기의 대항력행사, 명도소송 및 경매시 배당참여 제한 등 불리한 취급을 받을 수 있기 때문에 계약서 작성시 세심한 주의가 요구된다.
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| (2) 각종 공부서류 확인 |
① 등기부등본 - 현 소유주의 취득일과 매매과정, 압류, 저당권 등의 설정, 해당 건물의 특징 등이 적혀 있다.
② 건축물관리대장 - 해당점포의 정확한 임대평수, 위치, 건축물의 준공날짜, 점포용도 등을 살펴볼 수 있는데 특히 임대평수를 눈여겨봐 임대차보증금이나 임대료, 관리비 등을 납부하는데 참고해야 한다.
③ 토지대장 - 공시지가와 함께 땅주인과 건물주인이 같은 사람인지 등을 알아볼 수 있다.
④ 토지이용계획확인서 - 점포가 있는 지역이 재개발지역은 아닌지, 도로개설 여부를 확인할 수 있다.
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| (3) 권리관계 확인 |
점포임차인은 그 점포의 등기부에 전세권등기를 하지 않으면 임대차계약 후에 추가로 저당이 설정되더라도 후순위가 되므로 계약당시 등기부에 이상이 없다 하더라도 보증금을 후순위 채권자에 우선하여 변제받거나 대항력을 행사할 수 없어 항상 위험부담이 있게 마련이다.
또한 선순위 저당권 등이 있는 경우에는 전세권등기를 한다 하더라도 완전히 보호받을 수 있는 것이 아니기 때문에 경매가 되는 경우 자기 보증금을 회수할 여력이 있는지를 판단해야 한다. 선순위 저당권의 채권최고액과 지금 들어가는 임차인의 보증금을 합한 금액이 그 건물의 가액보다 현저히 적은 경우라야 전세권등기의 효력을 볼 수 있는 것이다.
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| (4) 계약서는 임대인과 임차인이 직접 체결할 것 |
건물주인이 건물에 거주하는 경우에는 소유자확인에 문제가 없으나 주인이 건물에 거주하지 않는 경우에는 각별한 주위가 요구된다.
통상 건물에는 건물관리인이 있어 마치 건물주인인 것처럼 행동하거나 대리인인 것처럼 권리행사를 하는 경우가 있다.
계약체결은 등기부상 소유주와 해야 하며 주민등록 확인 및 현재 임차하고 있는 다른 점포 상인에게 건물주의 인적사항을 알아보는 것이 중요하다.
만일 계약체결시 부득이한 사정으로 건물주인이 참석하지 못할 시에는 대리인의 자격 및 첨부서류를 확인해야 한다.
위임장 소지 여부, 인감증명 날인 확인 및 인감증명서를 위임장에 첨부해야 한다.
별도로 건물주인과 전화통화를 하여 한번 더 확인하는 절차가 필요하다.
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| (1) 임대인의 신용상태 파악 |
점포의 임대차는 주택임대차보호법이 적용되지 않는다. 주택이 아니기 때문에 주택임대차보호법에 의해 보호를 받을 수 없으므로 나중에 임대차계약이 끝났을 때 보증금을 돌려 받지 못하는 경우가 종종 생긴다.
그래서 상가를 임대할 때에는 등기부등본의 권리분석과 함께 상가소유주가 빚이 많은지, 재산은 충분한지, 재정과 신용상태 등의 조사가 선행되어야 한다.
조사를 위한 가장 확실한 방법은 현재 임차하고 있는 기존의 임차인들에게(건물주의 신용에 대해)물어 보면 임대차계약 여부를 판단하는데 큰 도움이 된다. 필요하다면 인접한 상가건물 임차인에게 물어보는 것도 좋은 방법일 것이다.
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| (2) 임대인이 위약시의 책임 명시 |
임대차계약을 체결해 놓았으나 집주인의 마음이 바뀌어 계약을 일방적으로 취소하려고 한다면? 주인이야 계약금의 배액을 상환하고 임대차계약을 해제하면 그만이지만 임차인의 입장에서는 그 점포에 입주할 생각으로 다른 계획들이나 일정을 취소한 상태이어서 그 회복이 불가능하다면 계약금의 배액을 돌려받는다 해도 사실상 또는 정신상의 손해는 만회할 수 없을 것이다.
따라서 이러한 임대인의 신의에 어긋나는 행동을 방지하기 위해 처음 계약서를 작성시 위약금에 대한 내용을 특약사항으로 약정해 놓는 것이 좋다. 일반적으로 계약해제로 인한 손해배상의 약정이 별도로 없으면 계약금을 위약금으로 보아 그 범위내에서 정산한다. 그러나 특약으로 별도의 손해배상액을 정해 놓으면 이를 주장할 수 있다.
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| (3) 계약해제에 대한 조건 명시 |
보증금을 보호받기 위해서는 '계약기간 중에 가압류, 가처분, 가등기 등이 경료된 경우 임차인은 언제든지 계약을 해제하고 임대차보증금을 반환청구할 수 있다'라는 조항을 계약해제조항에 기재한다.
이 경우 해당 점포에 가압류, 가처분, 가등기 등이 들어온 것으로 밝혀지면 곧바로 임차인도 계약해제를 통보하고 임대차반환청구채권을 근거로 가압류등기와 보증금반환청구소송을 제기할 수 있다. 소송에 들어가면 임차인은 보증금을 반환받을 가능성이 매우 높아지게 된다.
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| (4) 충분한 임차기간을 명시 |
일반적으로 점포 임대차계약은 그 기간을 1년으로 하고 매 1년마다 계약을 갱신하게 된다. 그러나 꼭 1년을 장사하기 위해 점포에 시설을 하고 각종 인테리어를 하는 사람은 없기 때문에 임대인이 순순히 재계약을 해주고 임대료도 적정선에서 올려달라고 한다면 아무런 문제가 없게 된다.
그런데 문제는 임차인 입장에서 보면 터무니없는 임대료인상을 요구하고, 더 나아가 재계약을 거절하고 점포를 명도하여 줄 것까지 요구하는 경우가 생긴다는 것이다.
따라서 이때에는 아예 충분한 임대기간과 적정한 차임증가분을 명시하고, 나아가 거듭 재계약을 해준다는 점도 명시해 둔다면 차후에 서로간에 분쟁이 없을 것이다.
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| (5) 권리금보상에 대한 특약 명시 |
권리금은 일종의 영업권으로 그 건물이 가지고 있는 지리적인 조건이 좋아서 재산적 가치가 있는 경우 나중에 입주하는 사람이 먼저 영업을 했던 사람에게 지급하는 일종의 프리미엄이다. 그러나 권리금은 법적으로 보장받지 못하고 임차인 사이에 관행으로 거래되고 있기 때문에 건물 소유자와는 아무런 관계가 없고 소유주에게 권리금 반환을 청구할 수도 없다. 건물주가 계약 만료 후 계속 임대를 하지 않을 경우에는 권리금을 회수할 방법이 없게 된다. 따라서 만일의 분쟁을 예방하기 위해 소유주에게도 알리고 다음의 임차인에게 최대한 권리금을 보장받을 수 있도록 계약서에 명시하는 것이 좋다. 임대인이 쓸 목적으로 상가임대차 계약기간이 종료시 재계약을 해주지 않을 경우를 대비한다면 계약서상에 '그 당시의 통상 인근 점포의 상가권리금에 해당하는 돈을 임대인이 보상해 준다'거나 '계약기간 종료 후 건물주가 상가의 인테리어를 이용해 다른 사람에게 세를 놓아 권리금을 받게 될 경우 현 임차인이 전 임차인에게 지급한 권리금에 상당하는 금액을 주인이 현 임차인에게 지급한다'는 내용을 명시한다.
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| (6) 시설물의 원상회복과 부속물의 이용에 관한 협조를 명시 |
계약기간 만료 후 시설물의 원상회복 부분을 명시하고 간판, 창고, 주차장, 화장실 등의 이용에 관한 사항을 문서화해야 한다. 인테리어 비용도 일반적으로 주인에게서 받을 수 없다. 다만 계약서를 작성시 인테리어 비용 중 어느 부분이나 금액의 어느 정도는 주인이 인정해 준다거나 인테리어를 할 때 위와 같은 내용을 기재한 확인서를 별도로 받아 두면 어느 정도는 인테리어 비용을 주인으로부터 받아낼 수 있다. 구두 약속만으로 대부분은 받을 수 없으므로 반드시 서면으로 작성해야 한다.
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| (7) 전세권등기 협조의 특약을 넣을 것 |
점포임대차는 전세권이나 저당권 설정등기를 하지 않으면 점포가 매매되더라도 바뀐 새 주인에게 임대차계약이 승계되지 않는다. 그래서 임대인이 점포를 매각하면서 보증금 승계조항을 넣지 않거나 점포가 경매에서 경락된 경우 새로이 취득한 자는 점포 임차인에게 보증금을 반환하지 않고 명도청구를 할 수 있다.
따라서 가능하면 임대차계약서 작성시 임대인으로부터 잔금일에 전세권설정에 필요한 서류를 구비해 준다는 특약을 하는 것이 좋다.
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