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1) 재개발사업이란?
주거지의 낡고 오래된 밀집주택으로 주거생활이 불편하고, 도로·상하수도 등 공공시설이 불량한 주거지역을 대상으로 도로·상하수도·공원 등 공공시설을 정비하고 기존 주택은 헐고 새로 건축하는 등 주거환경을 개선하는 도시계획사업이다.
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2) 사업추진 절차
사업준비단계 : 재개발기본계획수립 → 구역지정
사업시행단계 : 조합설립인가 → 시업시행인가
관리처분단계 : 관리처분계획인가 → 분양시설의 처분
완 료 단 계 : 준공 및 입주 → 청산 및 해산
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3) 재개발사업의 종류
- 도심재개발사업 : 도심지 또는 부도심지와 간선도로변의 기능이 쇠퇴하여진 시가지를 대상으로 그
기능을 회복 또는 전환하기 위하여 시행하는 재개발사업
- 주택재개발사업 : 노후ㆍ불량한 주택이 밀집되어 있거나 공공시설의 정비가 불량한 지역의 주거 환경
을 개선하기 위하여 시행하는 재개발사업
- 공장재개발사업 : 노후ㆍ불량한 공장 등이 있는 공업지역의 기능을 회복하기 위하여 시행하는 재개발
사업
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1) 기본계획이란?
재개발기본계획은 한 도시의 재개발사업에 대한 기본방향과 원칙을 제시하며, 장기적인 도시의 발전방향을 유도하고 도시 전체의 조화와 균형개발에 기여하기 위한 목적으로 각 시ㆍ도에서 수립하는 계획이다.
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2) 수립대상 도시
☞ 인구 100만인 이상의 특별시ㆍ광역시 또는 시
☞ 재개발기본계획의 수립이 필요하다고 인정하여 도지사가 지정하는 시 또는 군
☞ 당해 시장 또는 군수가 재개발기본계획의 수립이 필요하다고 인정하는 시 또는 군
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다만 상기 사유가 있다고 해서 임대인이 계약기간 중에 임차인에 대하여 계약을 해약할 수 있는 것은 아니며, 상기 사유 중 한 가지 사유가 있을 경우에는 임대차계약 기간이 종료되는 시점에서 임차인의 계약갱신의 청구에 대하여 거절할 수 있을 뿐임을 유의해야 할 것이다.
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3) 기본계획 수립내용
☞ 계획기간
☞ 재개발구역의 지정대상 범위
☞ 토지이용계획, 교통계획 및 공공시설계획
☞ 지역별 건폐율 및 용적율 등의 건축계획
☞ 단계별 추진계획
☞ 재개발 시행방식
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4)기본계획의 수립절차
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1) 구역지정이란 ?
주택재개발사업을 시행하기 위하여 도시계획으로 해당 구역을 지정ㆍ고시하는 것을 말한다. 주택재개발구역 안에 계획ㆍ결정되는 공공시설 및 건축기준은 당해 구역의 개발방향을 제시하고 사업시행계획의 기준이 된다.
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2) 구역지정의 절차
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1) 재개발 조합이란 ?
재개발구역 안의 토지 등의 소유자 5인 이상이 재개발 사업시행을 위한 조합정관(서울특별시재개발조합 정관준칙을 기준)을 작성하고 토지 등의 소유자 총수의 3분의 2이상 동의를 얻어 구청장의 인가를 받은 조합을 말한다.
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2) 조합설립의 절차
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3) 조합설립인가 후 조치사항
☞ 조합창립총회(인가일 이후 20일 이내)
☞ 조합임원선출
☞ 조합설립등기(인가일 이후 30일 이내)
☞ 시공회사선정
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< 선정방법 >
- 주민총회 또는 조합총회의 의결로 결정
- 사업개요, 입찰참가자격, 입찰방법 등을 신문 또는 우편으로 시공사에 통지 후 공개경쟁입찰
- 시공사가 제출한 사업계획안 비교검토서 작성 주민총회상정
- 자 격 : 주택건설촉진법에 의한 국민주택사업자, 건설업법에 의하여 면허를 받은 건설업자
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4) 조합총회
☞ 총회는 조합장 소집이 원칙(창립총회는 조합설립인가 신청인의 대표자가 소집), 회의장 입장시 조합원명부를 작성하여 참석대상 자격유무 확인 후 입장
[ 이미지 삽입 ]
☞ 총회의 종류
- 창립총회 : 조합설립인가 후 20일 이내 집회
- 정기총회 : 매년 1회 이상 정관이 정한시기 소집
- 임시총회 : 조합장이 필요하다고 인정한 때
- 조합원총수 1/5이상으로부터 회의의 목적 사항을 제시하여 청구한 때(2주간내 조합장이 총회소집 절차미이행시 → 법원의 허가로 소집)
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1) 시공사 선정 의의
재개발의 효율적 추진 및 사업의 안정도모, 사업효용의 증대를 직접 담당할 시공사를 선택한다는 점에서 무엇보다도 중요한 의미를 갖는다.
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2) 시공사 선정절차
입찰통지(시공사 공개모집) → 견적서접수(사업수지분석) → 사전심의(대의원 총회)→ 조합원총회(시공사 참여 사업설명회) → 시공사 선정 → 가계약 → 사업계획승인 → 본계약
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3) 시공사 선정방법
☞ 시공사 선정은 공개경쟁입찰과 지명경쟁입찰에 의해 실시되는데, 조합의 실정에 맞는 방법을 선택하여 업체를 선정하여야 한다.
☞ 입찰방식의 비교
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| 구 분 |
공개경쟁입찰 |
지명경쟁입찰 |
| 내 용 |
- 신문공고 등의 방법으로 입찰참가 회사를 공모하는 방법 |
- 시공능력을 고려, 가장 적격이라고 인정되는 3∼5 개사를 선정하여 입찰에 참여시키는 방법 |
| 장 점 |
- 시공사에 균등한 기회를 제공
- 담합 가능성과 정실 개입 여지가 적음 |
- 부적격사에 낙찰될 가능성이 낮음 |
| 단 점 |
- 과당경쟁으로 부적격사의 낙찰 소지가 있음 |
- 입찰참가자간에 담합 우려
- 정실 개입소지가 많음 |
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4) 시공사와의 계약방식
☞ 지분제
조합원의 소유 토지 또는 건축 면적에 따라 일정비율의 아파트 면적을 조합원에게 제공하고, 잔여주택과 상가·복리시설 등은 매각하여 공사비에 충당하는 방식이다.
☞ 도급제는 사업에 필요한 공사금액(평당건축비 등)을 계약시점에서 시공사와 합의하여 공사계약을 체결하는 방식이다.
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1) 관리처분계획이란 ?
관리처분계획은 재개발사업시행구역 안에 있는 종전의 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권, 전세권, 임차권, 저당권 등 소유권 이외의 권리를 재개발사업으로 조성된 토지(대지)와 축조된 건축시설에 관한 권리로 변환시켜 배분하는 일련의 계획이며, 사업시행구역 안의 권리자에게는 주택재개발사업과정의 어느 절차보다도 가장 큰 이해관계를 가지는 단계이며, 당해 사업의 성패를 좌우하는 중요한 단계이다.
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2) 관리처분계획인가의 절차
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3) 분양신청에 관한 사항
☞ 분양신청기간 : 사업시행고시일부터 30일 이상 60일 이내
☞ 분양신청기간통지 : 사업시행고시일부터 14일 이내 통지의 내용 - 분양신청
- 규약, 정관 또는 시행규정
- 사업시행인가서 사본 또는 사업행인가요지
- 기타 분양신청에 필요한 안내문
☞ 일간 신문 공고
- 재개발사업의 명칭
- 시행구역의 위치
- 주된 사무소의 소재지
- 분양신청기간 및 장소
- 분양대상 대지 또는 건축시설의 내역
- 분양신청자격
- 분양신청방법
- 토지 등의 소유자 외의 권리자의 권리신고 방법
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4) 조합원 분양과 일반분양
☞ 조합원 분양은 서울시 조례 제27조 분양대상 조합원에 대하여 동ㆍ호수 추첨 등으로 분양한다
(* 조합원의 자격과 분양기준은 전문정보(행정컨설팅)란 참조하세요 !)
☞ 일반분양은 주택공급에관한규칙이 정하는 바에 따라 분양
- 입주자 모집승인 신청 (시행자 → 구청)
- 분양승인 및 공고 (구청)
- 입주자 모집공고(시행자)
- 청약접수(주택은행)
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1) 사업시행인가란 ?
사업시행인가는 사업시행계획으로 정한 내용을 실현토록 하는 절차로서, 구역안 토지면적의 3분의 2이상 토지소유자의 동의와 토지소유자 총수 및 건축물 소유자 총수의 각 3분의 2이상의 동의를 얻어 시장ㆍ군수ㆍ구청장으로부터 사업실시의 인가를 받는 것으로서 시행인가를 받은 자는 당해 재개발사업을 시행할 수 있는 권리를 취득하게 되고, 재개발사업의 시행을 위한 범위 내에서 일정한 사항에 관하여 공권력을 행사할 수 있는 행위주체로서의 지위를 갖는다.
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2) 사업시행인가 절차
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3) 의견서 제출
☞ 토지 등의 소유자와 기타 재개발사업에 관하여 이해관계를 가진 자는 공람기간 내에 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 의견서를 제출할 수 있다.
☞ 시장ㆍ군수 또는 구청장은 제출된 의견을 심의하여 채택할 필요가 있다고 인정할 때에는 이를 채택하 고, 그러하지 아니한 경우에는 의견서를 제출자에게 통지하여야 한다.
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1) 준공절차
공사완료보고 → 준공검사 → 공사완료공고 → 확정측량 및 토지분할 →분양처분 → 사업완료신고 → 분 양처분고시 → 촉탁등기신청 → 등기
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2) 분양처분
☞ 분양처분
- 분양대상자 통지, 일간신문 고시, 구청보고, 관할등기소통
- 분양처분도서 ⅰ) 환지확정지정서 ⅱ) 환지확정 조서 ⅲ) 정리전, 후 지목별 집계
- 관리처분계획의 내용과 상이한 경우 변경인가 후 분양처분 (타인의 권리변동을 초래하지 않는
소규모 면적증감에 대하여는 그러하지 않음)
- 공사완료전 완공된 부분에 대하여는 준공 및 사용검사와 분양처분의 절차를 이행 가능
- 분양처분의 고시로 소유권 취득, 청산금의 확정(징수, 지급)
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