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1) 재건축사업이란 ?
노후·불량주택의 소유자가 주택을 철거하고, 그 철거한 대지 위에 새로운 주택을 건설하기 위해 조합을 설립하여 시공권이 있는 등록업자와 공동사업 주체가 되어 주택을 건설하는 사업이다.
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2) 재건축사업 대상
아파트 또는 연립주택으로서 다음 각호의 1에 해당하는 주택을 말한다. 다만,지형여건·주변의 환경으로 보아 사업시행상 불가피한 경우에는 단독주택이나 다세대 주택 등을 일부 포함할 수 있다.
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- 건물이 훼손되거나 일부가 멸실되어 도괴 기타 안전사고의 우려가 있는 주택
- 건물이 준공된 후 20년이 경과되어 건물의 가격에 비하여 과다한 수선·유지비나 관리비용이 소요되는 주택
- 건물이 준공된 후 20년이 경과되고 부근 토지의 이용상황 등에 비추어 주거환경이 불량한 경우로서 건물을 재건축하면 그에 소요되는 비용에 비하여 현저한 효용의 증가가 예상되는 주택
- 도시미관·토지이용도·난방방식·구조적 결함 또는 부실 시공 등으로 인하여 재건축이 불가피하다고 관 할시장 군수 또는 자치구의 구청장이 인정하는 주택(이러한 경우에는 준공된지 20년이 지나지 않은 경우에도 재건축이 가능함)
- 시장·군수 또는 자치구의 구청장이 재해방지를 위하여 재건축이 필요하다고 인정하는 주택(단독주택 등)
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3) 사업추진 절차 요약
준비단계 : 추진위원회 구성 → 재건축 결의 → 안전진단 → 조합설립인가
시행단계 : 시공사 선정 → 사업계획승인 → 관리처분계획 → 이주 및 철거
완료단계 : 착공 및 분양 → 사용검사 및 회계감사 / 입주 → 청산 및 해산
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1) 추진위원회는 ?
노후·불량주택의 재건축을 추진하고자 하는 소유자들이 재건축조합을 설립하기 전 단계에 결성하는 임의단체로 재건축 조합설립까지의 준비 업무를 수행하며, 재건축조합이 설립되면 자동적으로 소멸된다.
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2) 추진위원회의 역할
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- 재건축에 대한 입주자들의 의견을 설문조사 방법으로 수렴한다.
구분소유자들로부터 재건축동의서(재건축결의서)를 수합하여 조합원을 모집한다.
(재건축동의서를 수합하면서'인감증명서'를 첨부토록 하고 있으나, 이는 법정서류는 아니고 미래에 발생할 수 있는 민원을 대비하기 위하여 관할 행정관청이 요구)
- 사업계획서 작성 : 설계회사 또는 컨설팅(행정자문)회사를 통하여 공모
- 재건축조합 규약(안) 작성
- 재건축조합 창립총회를 개최하여 재건축조합을 발족
- 재건축조합 설립인가 서류 준비
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3) 재건축결의 요건
☞ 재건축사업을 추진하기 위해 가장 기초적이며 중요한 사항이다.
☞ 재건축사업 대상요건을 갖춘 주택에서, 주택단지 안의 전체 구분소유자 및 의결권의 5분의 4이상의 결의와 각 동별 구분소유자 및 의결권의 각 3분의 2이상의 결의가 이루어져야 한다.
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4) 재건축결의시 결정사항
☞ 신건물의 설계 개요
☞ 건물의 철거 및 신건물 건축에 소요되는 개략적인 비용
☞ 위 제2호에 규정한 비용의 분담에 관한 사항
☞ 신건물의 구분소유권의 귀속에 관한 사항
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1) 안전진단이란 ?
안전진단은 주택의 노후·불량정도에 따라 구조의 안전성 여부, 보수비용 및 주변여건, 경제성 등을 조사하여 재건축 필요 여부를 판단하는 작업이다. .
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2) 안전진단의 절차
안전진단 신청(진단의뢰서 작성·신청) → 시ㆍ군ㆍ구청 접수 → 안전진단 실시여부 결정 → 안전진단 기관 지정 및 의뢰 → 안전진단 실시 → 안전진단 결과 통보 → 재건축 여부 결정
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3) 안전진단 기관
건설교통부장관의 지정을 받은 안전진단전문기관, 시설안전기술공단, 한국건설기술연구원 등에서 실시하되 기관 선정은 시ㆍ군ㆍ구청에서 한다.
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4) 안전진단 사항
① 건물의 안전에 관한 사항
② 배관 등 설비에 관한 사항
③ 지하층, 외벽, 옥상 등의 누수 등에 관한 사항
④ 건축물의 유지·보수방안
⑤ 건축물의 가격, 수선, 유지비 및 관리비용에 관한 사항
⑥ 재건축에 따른 토지이용도 및 경제성의 판단에 관한 사항
⑦ 도시미관, 토지이용도, 난방방식, 구조적 결함 또는 부실시공 등 재건축이 불가피한 사유
⑧ 재해의 위험여부에 관한 사항(아파트와 연립주택외의 주택으로서 시장 등이 재해방지를 위하여 재건 축이 필요하다고 인정하는 경우에 한함)
⑨ 재건축에 관한 종합의견
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1) 재건축 조합은 ?
재건축사업을 추진하기 위해 기존 주택과 복리시설의 소유자가 설립한 조합으로 설립요건을 구비하고 시ㆍ군ㆍ구청장의 인가를 받아 설립하는 비법인 사단이다.
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2) 창립총회
☞ 개최시기
- 재건축 결의요건을 갖추면 창립총회를 개최한다.
- 총회는 통상 회의 개최 7일전까지 회의목적, 안건, 일시 및 장소 등을 기재한 통보서를 발송하여 소집한다.
☞ 결의사항
- 재건축결의
- 조합규약 제정
- 조합장 및 임원 선출
- 사업계획 결정
- 시공사 선정
- 기타 안건
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3) 재건축 조합원
☞ 재건축 조합원의 자격
- 기존 노후·불량주택(대지 포함) 소유자(1세대가 2주택 이상을 소유하거나, 1주택을 2인
이상이 소유하는 경우에는 1인 조합원임)
- 복리시설(대지 포함) 소유자
☞ 재건축 조합원의 권리
- 주택 등의 분양청구권, 총회의 출석권, 발언권 및 의결권, 임원 및 대의원 선출권 및 피선거권, 손실
보상 청구권
☞ 재건축 조합원의 의무
- 부과금, 청산금 및 지연손실금 납부의 의무
- 관계법령, 조합규약, 총회 의결사항의 준수의무 등
☞ 주택건설사업계획 승인을 얻은 후에는 원칙적으로 조합원의 교체나 신규 가입을 할 수 없다.
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4) 재건축조합의 기관
☞ 조합원 총회는 조합원 전원으로 구성, 재건축사업의 핵심적인 사항들을 결정한다.
☞ 대의원회는 동별 대의원과 재건축 추진위원회의 발기인 중에서 선출한 대의원으로 구성된다.
☞ 이사회는 조합장과 이사로 구분된다.
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5) 조합의 임원
☞ 조합임원에는 조합장, 부조합장, 이사, 감사 등이 있으며, 조합의 의사결정, 업무집행 및 감독업무를 수행한다.
☞ 임원의 수는 조합장 1인, 이사 9인 이내(조합장 포함), 감사 2인 등이 있으며, 조합규모와 여건에 따라 조정할 수 있다.
☞ 임원의 역할
- 조합장 : 조합을 대표, 조합사무를 총괄, 총회 및 대의원회, 이사회의 의장이 된다.
- 이사 : 이사회에서 부의된 사항을 심의 의결하고, 조합의 사무를 분담한다.
- 감사 : 조합의 업무 및 재산상태와 회계에 관하여 감사하고, 정기총회에 감사 결과보고서를 제출해야 한다.
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1) 신탁등기란 ?
신탁등기는 재건축사업의 원활한 진행을 위하여 조합원 소유로 되어 있는 대상 토지 또는 주택등에 대하여 일정기간 동안 조합에 소유권을 위탁시키는 것이다.
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2) 신탁등기의 내용
☞ 신탁등기를 하게 되면 실질적인 소유권은 조합원이 갖지만, 형식적인 소유권은 조합에게 신탁된다.
☞ 조합은 신탁된 조합원의 재산권을 재건축사업시행 목적에 적합하게 행사하여야 하며, 재건축사업이 종료되면 즉시 신탁을 해지하고 조합원에게 반환해야 한다.
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3) 신탁등기의 필요성
☞ 신탁등기는 조합원 상호간의 권리를 보호하고, 사업을 원활하게 추진하기 위해 실시한다.
☞ 신탁등기가 없으면,
- 신축아파트의 면적이 이전 면적보다 클 경우 조합원의 대지지분 변동에 따른 등기 절차가 복잡하다.
- 일반 분양자들에 대한 지분 등기 이전 절차가 매우 복잡할 뿐만 아니라 많은 비용이 소요된다.
- 신탁등기를 하지 않을 경우 조합원 개개인이 사업시행자가 됨으로 일반 분양자의 분양 계약서에
조합원 전원의 날인이 필요하다.
- 건물 준공후 일반 분양자에 대한 소유권이전 등기시 조합원 전원의 매도용 인감증명서를 첨부해야
한다.
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4) 신탁등기의 실시시기
☞ 조합설립인가 후 주택건설 사업계획승인 신청을 준비하면서 신탁등기를 한다.
주택건설사업승인 후 조합원이 이주를 개시할 때 이주비 근저당권 설정등기와 동시에 하는 경우도 있다.
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5) 매도청구 소송
☞ 매도청구 : 매도청구권은 재건축에 참가하는 구분소유자 등이 재건축결의에 불참한 구분 소유자에
대하여 일정한 절차를 거쳐 구분소유권의 매도를 청구하는 권리이다. 즉, 재건축은 구분소유자 중
한사람이라도 재건축에 불참하게 되면, 이후의 사업진행을 적법하게 진행할 수 없게 되므로 이들을
구분소유 관계로부터 합법적으로 배제시키는 작업이 바로 매도청구권이다.
☞ 매도청구의 시기
매도청구권은 재건축결의 후에 발생하며, 통상적으로 조합설립인가 후 소송을 제기하게 된다.
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1) 시공사 선정 의의
재건축의 효율적 추진 및 사업의 안정도모, 사업효용의 증대를 직접 담당할 시공사를 선택한다는 점에서 무엇보다도 중요한 의미를 갖는다.
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2) 시공사 선정절차
입찰통지(시공사 공개모집) → 견적서접수(사업수지분석) → 사전심의(대의원 총회)→ 조합원총회(시공사 참여 사업설명회) → 시공사 선정 → 가계약 → 사업계획승인 → 본계약
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3) 시공사 선정방법
☞ 시공사 선정은 공개경쟁입찰과 지명경쟁입찰에 의해 실시되는데, 조합의 실정에 맞는 방법을 선택하여 업체를 선정하여야 한다.
☞ 입찰방식의 비교
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| 구 분 |
공개경쟁입찰 |
지명경쟁입찰 |
| 내 용 |
- 신문공고 등의 방법으로 입찰참가 회사를 공모하는 방법 |
- 시공능력을 고려, 가장 적격이라고 인정되는 3∼5 개사를 선정하여 입찰에 참여시키는 방법 |
| 장 점 |
- 시공사에 균등한 기회를 제공
- 담합 가능성과 정실 개입 여지가 적음 |
- 부적격사에 낙찰될 가능성이 낮음 |
| 단 점 |
- 과당경쟁으로 부적격사의 낙찰 소지가 있음 |
- 입찰참가자간에 담합 우려
- 정실 개입소지가 많음 |
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4) 시공사와의 계약방식
☞ 지분제
조합원의 소유 토지 또는 건축 면적에 따라 일정비율의 아파트 면적을 조합원에게 제공하고, 잔여주택과 상가·복리시설 등은 매각하여 공사비에 충당하는 방식이다.
☞ 도급제는 사업에 필요한 공사금액(평당건축비 등)을 계약시점에서 시공사와 합의하여 공사계약을 체결하는 방식이다.
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1) 주택건설 사업계획승인은?
주택건설 사업계획승인은 주택건설사업에 관한 일체의 사업내용(예컨대 조합원의 확정, 주택이나 복리시설의 규모ㆍ배치와 배분기준, 잉여건물의 처분방법 등)을 최종적으로 확정하고 승인하는 절차이다.
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2) 사업계획의 승인절차(서울시의 경우)
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1) 관리처분계획이란 ?
조합원이 출자한 기존의 재산권에 대하여 새로 건축된 건축물과 대지지분을 조합원에게 배분하는 기준을 정하는 것으로, 사실상 새 건축물과 대지지분이 얼마이며, 재건축에 필요한 비용의 부담액과 동ㆍ호수의 결정 등이 포함되는 계획이다.
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2) 관리처분계획 시행절차
사업승인 후 30일 이내 → 관리처분계획 수립 → 조합원총회 의결 → 관할 구청에 보고 → 분양승인 신청 → 구청승인 → 조합원 분양(동ㆍ호수 추첨/분담금 결정) → 일반분양
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3) 시공사 선정방법
☞ 조합원 분양공고
조합은 설립인가를 받은 날로부터 7일 이내에 각 조합원에게 공고해야 한다.
☞ 조합원 분양신청
주택 또는 건축시설 등을 분양 받고자 하는 조합원은 조합에서 정하여 통지하는 분양신청 기간내에 토지 및 건축물에 관한 등기부등본 등 그 권리를 입증할 수 있는 증명서류를 첨부한 분양신청서를 조합에 제출해야 한다.
☞ 조합원 분양절차
- 분양신청 계획수립
- 조합원에게 우편통지 및 게시판 게재
- 분양신청서 접수
- 조합원분양 신청서 접수결과 및 총회 일정안내
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4) 일반분양
재건축 조합원에게 공급하고 남는 초과분이 20세대 이상일 경우에는 일반공급이, 20세대 미만일 경우에는 임의공급이 가능하다.
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1) 이주의 중요성
재건축사업의 성패는 바로 이주에 있다고 해도 과언이 아니다. 왜냐하면 이주가 얼마나 신속하게 이루어지느냐에 따라 금융비용의 증감이 발생하게 되고 결국 조합원들의 부담금 및 이익금의 증감에 커다란 영향을 미치기 때문이다.
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2) 이주절차
조합과 시공사의 이주계획 및 일정협의 → 조합대의원회 상정/인준(필요시) → 이 주계획서 송부(조합원)→ 조합원 이주계획서 접수, 일정조정 → 이주확정 계획서 재통보 → 이주비 지급에 따른 채권확보 방안 수립 → 이주비 대여 및 근저당 설정 → 이주비지급 → 이주
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3) 이주비 대여 및 상환
☞ 조합은 이주비의 대여를 희망하는 조합원에게 시중은행 또는 시공회사를 통하여 대여 받을 수 있도록 알선하기도 한다.
☞ 조합원은 건축시설의 완공 후 입주 지정기간 내에 대여금을 대출자에게 상환하여야 하며, 이 상환을 지연하는 조합원은 대여원금 또는 이자와는 별도로 미상환 원리금에 대한 지연이자를 추가로 상환하여야 한다.
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4) 철거
조합은 기존건축물 철거계획서를 첨부하여 재건축을 위한 사업계획승인을 받고 철거예정일 7일 전까지 철거 및 멸실신고를 한 후 건축물 또는 공작물 등을 철거하게 된다.
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5) 철거절차
철거방안 수립 → 철거용역업체 선정 → 철거 승인요청/승인 → 철거공사 사전 점검 : 전화, 수도, 전기선 폐쇄 → 건축물 철거신고, 비산먼지 발생사업신고 → 민원대비 시설 완비 후 철거착수
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6) 착공요건
건축공사를 착수하기 전 경계측량, 건축물 철거 및 멸실신고, 착공신고를 관할 구청장에게 하여야 한다.
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7) 감리
☞ 주택건설사업계획 승인권자는 감리자를 지정하여야 한다.
☞ 감리자는 각종검사와 관련 시정할 사항이 있을 때에는 조합장에게 지체없이 그 내용을 보고하고 즉시 시공사로 하여금 보완시공 또는 재시공토록 한 후 다시 확인을 하여야 하며, 그 내용을 사업 계획승인권자와 조합장에게 보고하여야 한다.
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1) 사용검사의 내용
☞ 주택건설사업이 완료된 경우에는 사용검사를 받아야 한다.
☞ 사용검사는 승인 내용대로 건축되었는지 그 여부를 확인하고 사용검사 필증을 교부하여 건물을 사용할 수 있도록 하는 절차이다.
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2) 관리처분계획인가의 절차
☞ 주택조합의 비리를 예방하고, 감독하기 위하여 회계감사 제도를 실시한다.
☞ 회계감사의 실시시기
재건축주택조합은 연2회 다음 해당하는 날부터 20일 이내에 감사인의 회계감사를 받아야 한다.
- 주택건설사업계획승인 일부터 3월이 경과한 날(제1차 회계감사)
- 사용검사 또는 임시사용승인을 신청한 날(제2차 회계감사)
☞ 회계감사 결과보고
- 회계감사를 한 공인회계사는 감사종료일 후 15일 이내에 감사결과를 해당 시장(구청장)과 조합에
각각 통보해야 한다.
- 회계감사 결과를 통보 받은 시청(또는 구청)은 감사 내용을 검토하고 위법 또는 부당한 사항이
있다고 인정할 때에는 그 내용을 당해 조합에 통보하고 시정을 요구할 수 있다.
☞ 조합원 열람
주택조합은 회계감사 결과를 3개월 이상 조합사무실에 비치하여 조합원이 열람할 수 있도록 해야
한다.
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3) 입주
☞ 입주절차
- 입주예정일 통보(통상 30일 전)
- 입주통지(사용검사필증 교부 받은 후)
- 잔금정산
☞ 조합원 : 분담금 및 대여금, 대여금 이자
☞ 일반분양자 : 잔금 및 연체이자
- 입주
- 조합의무관리 개시(주택관리업자 선정)
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4) 청산 및 조합해산
☞ 조합은 사용검사를 받은 날로부터 1년 안에 분양처분 및 건축시설 등에 대한 등기절차를 완료하고 총회를 소집하여 조합의 해산을 결의한다.
☞ 조합이 해산하는 경우 청산에 관한 업무와 채권의 추심 및 채무의 변제 등에 관하여 필요한 사항 은 민법의 규정에 따른다.
☞ 조합장은 총회에서 해산결의를 하였을 때에는 관할구청에 조합해산인가를 신청하여 인가를 받아야 한다.
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