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| ※ 인터넷 직거래 매물 등록시 주의사항 ※ |
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1. “○○부동산, ○○부동산컨설팅 등을 사칭하면서 제시가격 이상으로 매매를 해주겠다”고 하면서
감정평가서, ○○시세평가서 등의 서류가 필요하니까 수수료를 송금해 달라.
2. “좋은 가격(비싼금액)으로 매매를 성사시켜 주겠다. 생활정보지나 신문 등에 광고를 해야 한다”고 하면서
광고비 등을 송금해달라고 하는 경우
☞위 경우 십중팔구는 사기꾼일 가능성이 높습니다.
일반적으로 거래가 성사 되기전에 어떠한 금품이나 비용을 요구하는 경우는 없으므로
직거래매물을 등록하시는 분들은 주의하시기 바랍니다. |
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| <매도인/임대인인 경우> |
 반드시 방문자의 신원을 확인할 것
직거래의 경우 방문자에 대한 아무런 정보가 없이 매물을 보여줘야 하는 단점이 있다.
그러므로 가능한한 주부나 여성이 혼자 집에 있을 때 보다는 여러 사람이 있을 때 방문해 줄 것을 요청하여야 하며,
방문전에 상대방에 대한 연락처 등 최소한의 정보를 미리 알아 두는 것이 좋다.
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| <매수인/임차인인 경우> |
권리관계 및 현장을 확인 할 것
직거래는 물건의 권리상의 하자나 물건 자체에 대한 하자를 본인이 하여야 하므로
사전에 체크리스트를 만들어 부동산등기부등본 열람과 현장 방문을 통하여 꼼꼼하게 확인하여야만 낭패를 당하는 일이 없다
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| <전대차인 경우>민법 제629조~제632조 참조 |
임대인이 아닌 현재의 임차인(세입자)과 임대차계약을 체결하는 경우를 전대차계약이라고 하는데
이 경우 아래 사항에 유의하시기 바랍니다.
1. 임차인은 임대인의 동의없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대할 수 없으며,
위반시에 임대인은 계약을 해지 할 수 있습니다.
2. 임대인의 동의를 얻어 전대차계약이 성립된 경우
전차인(임차인과 계약을 한 새로운 임차인)은 직접 임대인에 대하여 의무를 부담하여야 합니다.
즉, 임차료 등은 전대인이 아닌 임대인에게 지불하여야 합니다.
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| <기타> |
1. 매매인 경우 거래당사자(매도인 또는 매수인)는 계약일로부터 60일내에
해당지역 시군구청 또는 인터넷으로 부동산거래신고 의무가 있습니다.
(거래신고서에 거래당사자의 인적사항등을 작성하여 매도/매수인 중 일방이 신분증을 지참하여 신고하시면 됩니다.)
2. 소유권 이전등기까지 직접 하실 경우 인터넷등기전자신청(http://www.iros.go.kr/re1/intro.jsp)을 이용하시면 됩니다.
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| 1. 법률로 정한 계약서 양식은 없으나 특별한 사항은 특약 사항에 명문화 시킨다. |
| 2. 계약대금 지급 |
- 중도금이나 잔금 지불직전에는 등기부등본을 확인해야 함.
- 영수증을 주고 받는 것도 명확히 해야함.
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| 3. 해약 및 해약금 |
- 계약을 체결한 뒤 24시간 내에 해제하는 경우에도 계약금을 포기 해야 함.
- 위의 예외의 경우
① 이러이러한 경우에는 계약을 해제 할 수 있다라고 당사자간의 해제조건이 있는 경우.
② 중도금을 지급하기 전까지는 매수인은 계약금을 포기하고, 매도인은 그 배액을 변상함으로써 해제할 수 있다.
③ 법정해제의 경우 : 상대방의 채무 불이행(이행지체, 이행불능, 불완전이행)에 따른 해제이다.
- 중도금이 지불된 후에는 일방에 의한 해약이 불가능 하다.
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| 4. 계약조항 검토 후 특약사항란에 명시할 사항 |
① 잔금지불과 동시에 등기이전에 관련된 일체의 서류를 교부한다는 내용
② 계약 당시의 등기부상 권리관계 상태를 잔금 지불시까지 유지하여 양도한다는 내용
③ 잔금일을 기준으로 공과금과 세금을 정산한다는 내용
④ 각종 권리제한 등에 대한 말소 또는 인수에 대한 내용
⑤ 계약 불이행시 손해배상을 한다는 내용
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| 5. 계약시 확인할 Check Point |
① 등기부등본, 계약상대방의 본인여부 확인
② 본인이 나온 경우 - 주민등록증으로 대조확인
주민등록증 진위확인은 전자민원G4C(http://www.egov.go.kr)의 ‘부가서비스’에 있습니다.
③ 대리인이 나온 경우 - 주민등록증, 위임장, 인감증명서
④ 미성년자는 법정대리인의 동의서 확인
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| 6. 반드시 확인되어야 할 계약서 내용 |
① 계약당사자의 인적 사항
② 매매금액
③ 매매금액 지급방법
④ 매매부동산의 인도방법
⑤ 계약위반시 배상문제
⑥ 계약 년·월 ·일 등
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| 7. 계약서 작성 |
① 계약서의 내용중 일부 문구를 정정하는 경우에는 적색으로 두줄을 그어 말소하고
난외 에 정정의 기재를 하고 정정날인(쌍방)을 하여야 한다.
② 계약서의 장수가 2매 이상인 경우 각장의 접속부분에 당사자 쌍방 간인을 찍는다.
③ 부동산의 표시란에는 상세히 기재하여야 한다. 너무 간략하게 표시하는 경우 등기신청 이 불가능할 수도 있으므로
등기권리증에 표시된 내용을 그대로 다 적어두도록 한다.
부동산의 표시란이 협소하여 다 적을 수 없는 경우에는 [뒷면참조], [별지참조]등으로 기재한 후 뒷면이나 별지목록에 기재한다.
④ 금액을 아라비아숫자를 적지 말고 한문(壹, 貳, 參)등으로 적되 여백을 두지 말고 "金 字"옆에 붙여서 적는다.
⑤ 일시불로 하거나 중도금이 없는 경우는 해당없다는 표시를 하여야 한다.
⑥ 잔금수령과 소유권이전등기신청서 교부 및 부동산의 명도는 당사자의 특약이 없는 한 동시이행의 관계가 성립된다.
⑦ 당사자의 쌍방이 계약을 불이행하는 경우를 대비하여 손해배상액을 미리 특약사항으로 기재하게 되면 간단하게 손해배상을 결정할 수 있는 잇점이 있다.
⑧ 계약서는 계약자유의 원칙에 따라 작성하는 개인간의 사문서이므로 필요에 따라 공증을 해 놓으면 후일 확실한 증거력을 가지게 되어 분실의 위험이 없고,
채무불이행시 재판을 통해 강제집행을 할 수 있다.
⑨ 마지막 계약조항으로 서로가 성의를 다하여 처음부터 끝까지 약속을 지킬 것을 서약한 다는 내용의 신의칙 조항을 기재한다.
⑩ 계약조항이 다 기재되면 마무리로서 본 계약에 대하여 계약당사자가 이의 없음을 확인 하여 서명· 날인하고 본 계약서를
매도자,매수인, 중개업자가 각각 1통씩 갖는다.
⑪ 당사자의 표시는 주민등록증에 표시된 정확한 내용을 기재한다.
성명란은 본인이 직접 쓰도록 하고 도장은 인감도장을 찍게 하여야 한다.
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| 8.잔금지급시 CHECK POINT |
① 중도금 및 잔금 지급시에도 등기부등본을 한번 더 확인한다.
② 저당권, 임차권, 전세권 등 인수시 해당금액의 금융기관으로부터 잔고증명을 받아 확인 한다.
③ 각종 세금 및 공과금에 관한 서류를 확인한다.
특히, 매도용 인감증명서에 기재된 매수인의 인적사항을 확실하게 체크한다.
[잔금지불시 준비사항]
- 매도인 :
등기권리증, 부동산매도용 인감증명서 1통, 인감증명서 1통, 주민등록초본 1통 (종전 주소가 모두 기재될 것),
인감도장, 각종 세금 및 공과금 영수증, 부동산 인도를 위한 열쇠, 기타 서류
- 매수인 : 주민등록등본 1통, 도장, 잔금
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| 9. 기타 주의사항 |
ⓛ 계약서의 작성부수는 같은 내용의 것을 최소한 2통 이상 작성하여
1통은 매도인이 1통은 매수인이 보관하여야 한다.
② 부동산 계약서는 획일적인 계약서로는 불충분한 경우가 있기 때문에 실정에 맞는 계약서를 작성하고
인쇄물을 사용할 때에는 거래실정에 따라 적절하게 보정하는 것이 좋다.
③ 계약서에는 가급적 법률용어와 표현상 명료한 용어를 사용하여 문구의 해석을 둘러싼 다툼의 소지를 없애야 한다.
④ 어떤 문자를 사용할 것인가는 원칙적으로 자유지만 누구나 쉽게 알아볼 수 있는 한글이 바람직하다.
다만 매매대금 등에 사용하는 숫자는 변조를 방지하기 위하여 한자나 한글로 표기하는 것이 좋으며 괄호를 두어 그 속에 아라비아 숫자를 병기하는 것이 좋다.
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| [계약전] |
등기소 또는 인터넷등기소(http://www.iros.go.kr)에서 건물, 토지 등기부등본을 열람하여 아래의 사항을 확인한다.
ⓛ 부동산등기부등본상의 소유자가 실제 계약체결 당사자인지 매도인의 주민등록증을 확인합니다.
② 등기부등본에 나타난 권리관계를 분석하여 압류, 가압류, 가등기, 경매 및 근저당, 전세권 등의 소유권을 제한하는 권리등이 있는지를 확인합니다.
③ 계약을 하려는 집이 다가구주택(1개의 건물에 여러가구가 세를 든 경우로 다세대주택과 다름)일 경우
세입자 가구가 몇가구인지를 확인합니다.
=>세입자가 많을 경우 최악의 상황(경매) 발생시 선순위 세입자일지라도 피해를 입는 경우가 있습니다.
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| [계약서 작성 및 입주] |
ⓛ 계약서 작성시 통상적으로 쓰여진 인쇄된 문구외에 특약사항란에는 당사자의 합의된 내용을 적습니다.
특히 임차인 입장에선 입주전에 근저당 등이 설정되면 훗날 임차보증금을 보호 받지 못할 경우도 있습니다.
특약사항 예문> "잔금 지불전에 근저당 등 소유권에 기인한 권리가 설정되면 하면 임대인에 의해 계약이 파기된 것으로 간주한다"
② 잔금 지불전에 등기부등본을 한번 더 열람하여 근저당, 압류 등의 권리설정이 있는 지 확인합니다.
③ 전기, 수도, 가스, 관리비 등의 요금 정산 및 전화, 인터넷, 유선방송 등의 이전 또는 해지 신청을 했는지 확인합니다.
④ 잔금지불 및 전입신고를 한 후 주민등록등본 1통과 임대차계약서 원본을 지참하여 관할 등기소 또는 동사무소에 가서 확정일자인을 받도록 합니다.
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| 1. 기본사항 |
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아파트의 경우 단지규모, 층, 향, 조망, 난방방식, 주차, 관리비, 건축년도, 브랜드 지명도, 주차, 대지지분(재건축대상 저층아파트의 경우) 등 세부사항을 확인합니다.
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| 2. 지역 및 주변환경 |
ⓛ 지하철, 버스 등 대중교통의 이용편의 및 접근성을 확인할 것.
② 금융기관, 할인점, 시장, 의료시설 등 생활편의시설을 고려할 것.
③ 유치원, 초중교, 고교학군 및 학원 등 교육환경을 고려할 것.
④ 쓰레기소각장, 화장장, 악취, 소음발생, 변전소, 고압선 통과 여부, 침수지역여부 등 주변에 혐오 및 위험시설 등이 있는 지 확인할 것.
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| ※ 부동산 직거래시 조언이 필요하신 분은 「이용안내」로 문의하시면 친절하게 상담하여 드리겠습니다. |
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구인/구직
